Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk 2026: Dava Şartı Rehberi

Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk, 5 Nisan 2023 tarihli 7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen 18/B maddesi ile düzenlenmiş ve 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Bu tarihten itibaren kiralanan taşınmazların ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, sulh hukuk mahkemesinde dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı haline gelmiştir. Bu rehber 2026 yılı uygulaması itibarıyla; hangi kira davalarının kapsamda olduğunu, icra takibi yoluyla tahliyenin neden istisna olduğunu, kat mülkiyeti ve komşu hakkı uyuşmazlıklarının durumunu, sürecin işleyişini ve anlaşma belgesinin tahliye için nasıl kullanılacağını detaylı şekilde açıklamaktadır.

Yasal Dayanak: 1 Eylül 2023 Düzenlemesi

Türk hukukunda kira uyuşmazlıklarının zorunlu arabuluculuk kapsamına alınması yeni bir düzenlemedir. 7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na 18/B maddesi eklenmiş ve bu hüküm 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Türkiye Barolar Birliği bilgilendirmesi de bu tarihi resmî olarak teyit etmiştir.

İlgili 18/B maddesinin temel hükümleri şunlardır:

• Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır,
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk uygulanır,
• Ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar (paydaşlığın giderilmesi) dava şartı kapsamındadır,
• Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar zorunlu arabuluculuk kapsamındadır.

Kapsamdaki Kira Davaları

Kira ilişkisinden doğan ve sulh hukuk mahkemesinin görev alanında yer alan birçok dava türü 1 Eylül 2023 itibarıyla zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Uygulamada en sık karşılaşılan dava türleri:

• Kira tespit davası: Kira bedelinin belirlenmesi veya artış oranının düzeltilmesi. Konuya ilişkin kira tespit davası 5 yıl kuralı rehberimize bakınız,
• Tahliye davası: İhtiyaç, yeniden inşa, tahliye taahhüdü, akdin ihlali sebepleriyle,
• Uyarlama davası: Beklenmedik şartlar nedeniyle kira sözleşmesinin yeni şartlara uyarlanması,
• Kira alacağı davası: Ödenmeyen kira bedellerinin tahsili,
• Depozito (güvence bedeli) iadesi davası,
• Onarım masrafları ve değer artışı davaları,
• Aidat ve müşterek gider davaları (kira kapsamında ise),
• Sözleşmenin ihlali nedeniyle tazminat davaları.

Görevli Mahkeme

Kira uyuşmazlıklarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (HMK m. 4/1-a). Asliye hukuk mahkemesine açılan kira davaları görev yönünden reddedilir. Arabuluculuk başvurusu da sulh hukuk mahkemesinin yetki alanındaki adliyenin arabuluculuk bürosuna yapılır.

İcra Takibi Yoluyla Tahliye İstisnası

Düzenlemenin en önemli istisnası, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'na göre başlatılan ilamsız icra yoluyla tahliye sürecidir. Bu süreç arabuluculuk şartı dışında tutulmuştur. Pratikte iki ana senaryo bulunur:

1. Kira Borcunun Ödenmemesi (İİK m. 269)

Kira bedelinin ödenmemesi halinde, kiraya veren doğrudan icra dairesine başvurarak tahliye talepli ödeme emri gönderir. Kiracıya 30 günlük ödeme süresi tanınır. Süre içinde ödeme yapılmazsa, alacaklı icra mahkemesinden tahliye kararı talep edebilir. Bu süreçte arabuluculuk şart değildir.

2. Yazılı Tahliye Taahhüdü (İİK m. 272)

Kiracı, yazılı tahliye taahhüdüne dayalı olarak da ilamsız icra yoluyla tahliyeye konu edilebilir. Bu süreçte de arabuluculuk dava şartı değildir.

Kat Mülkiyeti ve Komşu Hakkı Uyuşmazlıkları

18/B maddesi sadece kira uyuşmazlıklarını değil, bağlantılı diğer taşınmaz uyuşmazlıklarını da kapsama almıştır.

Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıkları

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda da zorunlu arabuluculuk uygulanır:

• Aidat tahsili davaları,
• Yönetim planı değişiklikleri,
• Bağımsız bölüm tahliyesi (kat malikinin),
• Ortak kullanım alanlarına müdahale,
• Hâkim kararıyla yönetici tayini istisna kapsamında, başvuruları kısmen serbesttir.

Ortaklığın Giderilmesi (Paydaşlığın Giderilmesi)

Hisseli (paylı) mülklerde ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davaları zorunlu arabuluculuk kapsamındadır. Bu uygulama 2023 öncesi tamamen mahkemeye taşınan davaların önemli bir bölümünü dönüştürmüştür.

Komşu Hakkı Uyuşmazlıkları

Türk Medeni Kanunu'nun komşu hakkı düzenlemelerine dayalı (gürültü, taşkın yapı, ışık kesme, ağaç hakkı) davalarda da arabuluculuğa başvuru zorunludur.

Başvuru Süreci ve Adımları

1. Adliyedeki Arabuluculuk Bürosu

Başvuru, kiralananın bulunduğu yer veya davalı kiracı/kiraya verenin yerleşim yerindeki sulh hukuk mahkemesinin bulunduğu adliyenin arabuluculuk bürosuna yapılır.

2. Arabulucu Atanması

Büro, listede yer alan arabulucular arasından, uzmanlık alanı kira/taşınmaz olan bir arabulucuyu UYAP üzerinden görevlendirir. Atama taraflara SMS veya elektronik tebligat ile bildirilir.

3. Tarafların İlk Toplantıya Daveti

Arabulucu, görevlendirme tarihinden itibaren mümkün olan en kısa sürede tarafları telefon, posta veya e-tebligat yoluyla ilk toplantıya davet eder. Toplantının yüz yüze veya online (UYAP üzerinden) yapılabileceği bildirilir.

4. Müzakereler

Tarafların çoğunlukla görüştüğü konular: kira bedelinin yeniden belirlenmesi, ödeme planı, tahliye tarihi, depozito iadesi, masraf paylaşımı. Müzakereler gizlidir ve mahkemede delil olarak kullanılamaz.

5. Sürecin Sonlandırılması

Süreç (a) anlaşma, (b) anlaşmama veya (c) tarafın katılmaması ile sonuçlanır ve arabulucu son tutanağı düzenler.

Süreler: 3 Hafta + 1 Hafta Uzatma

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk süresi, 6325 sayılı Kanun'un 18/B maddesi gereği şu şekildedir:

Kira sözleşmelerinde sıklıkla görülen 1 aylık ödeme dönemleri ve kısa hak düşürücü süreler dikkate alındığında, zamanaşımının durması kiraya veren için önemli bir koruma sağlar.

Anlaşma Belgesinin Tahliye Sürecindeki Rolü

Kira arabuluculuğunda anlaşma sağlandığında, düzenlenen anlaşma belgesi pratik açıdan büyük önem taşır. Özellikle tahliye konusunda belgenin niteliği belirleyici olur.

İcra Edilebilirlik Şerhi Aranmayan Belge

Belge, taraflar, varsa vekilleri ve arabulucu tarafından üçü birlikte imzalanmışsa, doğrudan ilam niteliğindedir. Anlaşmada yer alan tahliye taahhüdü için ayrıca mahkemeden icra edilebilirlik şerhi alınmasına gerek yoktur.

Tahliye Süreci

• Anlaşmada belirlenen teslim tarihinde kiracı taşınmazı boşaltmazsa,
• Anlaşma belgesi doğrudan icra dairesine sunulur,
• İlamlı icra yoluyla tahliye emri düzenlenir,
• Tahliye emrine itiraz hakkı sınırlıdır (yalnızca itfa, imhal, zamanaşımı, yetki),
• İcra müdürü taşınmazı zorla boşaltabilir.

Detaylı bilgi için arabuluculukta anlaşma belgesi ve icra rehberimize bakınız.

Kira Alacağının Tahsili

Anlaşma belgesinde belirlenen kira borcu ve ödeme planı için de aynı belge dayanak olur; vade tarihinde ödenmeyen taksitler için ilamlı icra takibi başlatılabilir.

Anlaşma Sağlanamazsa Dava Açma

Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamazsa, kiraya veren veya kiracı dava açabilir.

Son Tutanak Zorunluluğu

Davacı, anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağın aslı veya arabulucu onaylı örneğini dava dilekçesine eklemek zorundadır. Eklenmezse mahkeme bir haftalık kesin süre verir; bu süre içinde de sunulmazsa dava usulden reddedilir.

Dava Açma Süresi

• Kira tespit davası: süre sınırı bulunmaz (her zaman açılabilir),
• İhtiyaç nedeniyle tahliye: 5 yıllık kira süresi şartının tamamlanması gerekir,
• Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye: taahhüt tarihinden itibaren 1 ay,
• Kira alacağı: 5 yıl (kira borçları için zamanaşımı).

İhtiyaç nedeniyle tahliye dava süreleri için kira tespit davası 5 yıl rehberimize de bakabilirsiniz.

Dava Açılırken Dikkat Edilecekler

• Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir,
• Yetkili mahkeme kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir,
• Arabuluculuk son tutanağı dava dilekçesi ekine konulur,
• Arabuluculukta öne sürülmemiş yeni delil ve vakıalar davada ileri sürülebilir,
• Vekalet ücreti ve yargılama giderleri haksız çıkan tarafa yükletilir.

Sıkça Sorulan Sorular

1 Eylül 2023 öncesi açılan kira davaları için arabuluculuk gerekir mi?

Hayır. 1 Eylül 2023 öncesi sulh hukuk mahkemesinde açılmış olan kira davaları için arabuluculuk zorunluluğu uygulanmaz; dava görülmeye devam eder. Bu tarihten sonra açılan davalar arabuluculuk şartına tabidir.

Tahliye taahhüdüne dayalı dava arabuluculuk şartı kapsamında mıdır?

Yazılı tahliye taahhüdüne dayalı ilamsız icra yoluyla tahliye arabuluculuk dışındadır. Ancak doğrudan sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılırsa arabuluculuk dava şartıdır.

Kira tespit davasında arabuluculuk faydalı mı?

Evet. Kira tespit davaları uzun süre alır (genellikle 6-12 ay). Arabuluculuk ile taraflar yeni kira bedeli üzerinde 3-4 hafta içinde anlaşabilir. Anlaşma belgesi ilam niteliği taşıdığından, hem süre hem maliyet açısından avantaj sağlar.

Kiraya veren tek başına başvurabilir mi?

Evet. Arabuluculuk başvurusu tek tarafça yapılabilir. Karşı tarafın katılmaması anlaşma engelidir ama başvuruyu geçersiz kılmaz. Katılmayan taraf için yargılama gideri ve vekalet ücreti yaptırımı uygulanabilir.

Birden fazla kiracı veya kiraya veren varsa nasıl yürür?

Tüm kiracı ve kiraya verenler arabuluculuk sürecine taraf olarak çağrılır. Anlaşma belgesinin geçerli olması için tüm tarafların imzasının bulunması gerekir; tek bir tarafın imzası yoksa belge bütün taraflar açısından bağlayıcı sayılmaz.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası arabuluculuk şartına tabi mi?

Evet. İhtiyaç nedeniyle tahliye sulh hukuk mahkemesinin görev alanındaki bir kira uyuşmazlığıdır ve 1 Eylül 2023 sonrası arabuluculuk dava şartı uygulanır.

Online toplantı kira arabuluculuğunda yapılabilir mi?

Evet. UYAP arabulucu portalı üzerinden online toplantı yapılabilir. Özellikle kiracı ve kiraya verenin farklı şehirlerde olduğu durumlarda online toplantı tercih edilir. Detaylı bilgi için online arabuluculuk UYAP rehberimize bakınız.