Eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşme tipidir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 470 ila 486 arasında düzenlenen bu sözleşme; inşaat, kat karşılığı inşaat, tadilat, mobilya imalatı, makine üretimi, yazılım geliştirme gibi pek çok alanda uygulama bulur. Uygulamada en sık karşılaşılan ihtilaflar; ayıplı ifa, gecikme, eksik iş, fazla iş bedeli ve fesih sonrası tasfiye konularıdır. Bu rehber, eser sözleşmesinin kuruluşundan sona ermesine kadar tüm süreçleri 2026 mevzuatı ve Yargıtay yaklaşımı çerçevesinde ele almaktadır.
İçindekiler
Eser Sözleşmesinin Tanımı ve Unsurları
TBK m. 470: "Eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir."
Eser sözleşmesinin esaslı unsurları üç başlık altında toplanır:
- Eser meydana getirme borcu: Yüklenici, bir maddi (yapı, makine) veya kimi hallerde gayri maddi (yazılım, proje) eseri üretmeyi taahhüt eder.
- Bedel ödeme borcu: İş sahibi, eserin teslimi karşılığında kararlaştırılan ya da daha sonra tarafların anlaşmasıyla belirlenecek bedeli öder.
- Karşılıklı ve uygun irade beyanı: Sözleşmenin kurulması için tarafların eser ve bedel üzerinde anlaşmaları zorunludur.
Eser Sözleşmesinin Türleri
Uygulamada en sık karşılaşılan eser sözleşmesi türleri şunlardır:
- İnşaat sözleşmesi: Konut, iş yeri veya yapı inşası taahhüdü,
- Kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmesi: Arsa sahibi ile yüklenici arasında bağımsız bölüm karşılığı,
- Tadilat sözleşmesi: Mevcut yapıda değişiklik, restorasyon,
- Anahtar teslimi inşaat sözleşmesi: Tüm aşamaların yüklenici tarafından üstlenildiği,
- Mobilya, makine, yazılım imalat sözleşmeleri,
- Proje ve mühendislik hizmeti sözleşmeleri.
Yüklenicinin Borçları (TBK 471-473)
Yüklenici, sözleşme uyarınca üç temel borç altına girer:
1) Sadakat ve Özen Borcu (TBK 471)
TBK m. 471 uyarınca yüklenici, üstlendiği edimleri iş sahibinin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle ifa etmek zorundadır. Yüklenicinin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alandaki işleri üstlenen basiretli bir yüklenicinin göstermesi gereken mesleki ve teknik kurallara uygun davranış esas alınır.
2) Araç ve Gereçleri Sağlama Borcu (TBK 471/3)
Aksine adet veya anlaşma olmadıkça yüklenici, eserin meydana getirilmesi için kullanılacak olan araç ve gereçleri kendisi sağlamak zorundadır. İşçi-malzeme yüklenicinindir; iş sahibi sadece bedeli öder.
3) Malzeme Sağlanmasında Sorumluluk (TBK 472)
Malzemeyi yüklenici sağlamışsa, bu malzemenin ayıplı çıkmasından dolayı iş sahibine karşı satıcı gibi sorumlu olur. Malzemeyi iş sahibi sağlamışsa, yüklenici onları gereken özeni göstererek kullanmak ve bundan dolayı hesap vermekle yükümlüdür.
4) İşe Zamanında Başlama ve Bitirme (TBK 473)
Yüklenici işe vaktinde başlamak, yapımı düzenli biçimde sürdürmek ve gecikmeden teslim etmek zorundadır. İşe zamanında başlanmaz veya gecikme nedeniyle eserin kararlaştırılan zamanda tamamlanamayacağı kesinleşirse, iş sahibi teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebilir ve uğradığı zararın tazminini isteyebilir.
İş Sahibinin Borçları (TBK 479-481)
İş sahibinin başlıca borcu, kararlaştırılan veya sonradan belirlenecek bedeli ödemektir.
Bedelin Belirlenmesi (TBK 480)
- Götürü bedel: Taraflar baştan belirli bir bedel kararlaştırmışsa, eserin yapılması için öngörülenden çok emek ve masraf gerekse bile yüklenici bedeli artırmasını isteyemez. Ancak başlangıçta öngörülemeyen veya öngörülebilmeleri halinde göz önünde tutulmayan haller yüklenicinin işi tamamlamasını aşırı güçleştirirse, hakimden bedelin yeni şartlara uyarlanmasını isteyebilir.
- Değere göre bedel: Yapılan iş ve harcanan emek esas alınarak hesaplanır.
- Yaklaşık bedel (TBK 482): Bedel önceden tahmini olarak belirlenmişse, aşırı aşılması halinde iş sahibi sözleşmeden dönebilir.
Bedelin Ödeme Zamanı (TBK 479)
Bedel, eserin teslim edildiği anda ödenir. Aksine sözleşme veya teamül yoksa peşin ödeme istenemez. Kat karşılığı inşaatta ise bağımsız bölümlerin tesliminde teamül uygulanır.
Ayıplı İfa ve İş Sahibinin Seçimlik Hakları
TBK m. 475 uyarınca eserin ayıplı olması halinde iş sahibinin dört seçimlik hakkı bulunur:
| Hak | Şartlar | Dayanak |
|---|---|---|
| Sözleşmeden dönme | Eser ayıbı sebebiyle kabul edilemeyecek durumda ise | TBK 475/1-a |
| Bedelden indirim | Ayıbın değer kaybı oranında | TBK 475/1-b |
| Ücretsiz onarım | Aşırı masraf gerektirmiyorsa | TBK 475/1-c |
| Tazminat | Yüklenicinin kusuru hallerinde her durumda | TBK 475/3 |
Sözleşmeden Dönme Hakkının Sınırı
Eserin iş sahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup, sökülüp kaldırılmasının aşırı zarar doğuracağı hallerde iş sahibi sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz. Bu durumda diğer seçimlik haklara başvurması zorunludur. Bu kural özellikle inşaat ihtilaflarında pratik öneme sahiptir.
Onarım Bedelinin Talebi
Onarım, aşırı masraf gerektiriyorsa yüklenici onarımdan kaçınabilir. Bu durumda iş sahibi, bedelden indirim veya tazminat seçeneklerine yönelir. Aşırılığın tespiti için bilirkişi incelemesi yapılır. Mahkeme, onarım bedeli ile değer kaybını karşılaştırarak hangisinin daha makul olduğuna karar verir.
Ayıp İhbarı ve Muayene Yükümlülüğü
TBK m. 474 uyarınca iş sahibi, eserin tesliminden sonra işlerin olağan akışına göre imkan bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa yükleniciye bildirmek zorundadır. Bu yükümlülük ihbar yapılmadığı takdirde iş sahibinin haklarını kaybetmesine yol açar.
Açık ve Gizli Ayıplar
- Açık ayıplar: Teslim anında basit muayene ile tespit edilebilir nitelikteki ayıplardır. Derhal bildirilmelidir.
- Gizli ayıplar: Teslim anında muayene ile fark edilemeyen, sonradan kullanımla ortaya çıkan ayıplardır. Ortaya çıktığı andan itibaren makul süre içinde ihbar edilmelidir.
İhbarın Yapılma Şekli
İhbar şekle tabi değildir; sözlü dahi yapılabilir. Ancak ispat kolaylığı açısından noter ihtarnamesi ile bildirim yapılması tavsiye edilir. İhtarname örneği rehberimizden detaylı bilgi alabilirsiniz. İhbarda; ayıbın niteliği, miktarı ve seçilen hak (onarım, bedelden indirim vb.) açıkça belirtilmelidir.
Zımni Kabul (TBK 477)
TBK m. 477 uyarınca eserin açıkça veya örtülü olarak kabulünden sonra, yüklenici her türlü sorumluluktan kurtulur; ancak onun tarafından kasten gizlenen ve usulüne göre yapılan gözden geçirme sırasında fark edilemeyecek olan ayıplar için bu hüküm uygulanmaz. İş sahibinin makul sürede ihbar yapmaması zımni kabul anlamına gelir.
Sözleşmenin Sona Ermesi ve Fesih
Eser sözleşmesi normal ifa dışında çeşitli sebeplerle sona erer:
1) Yaklaşık Bedelin Aşılması (TBK 482)
Başlangıçta yaklaşık bir bedel belirlenmiş ve bu bedel iş sahibinin kusuru olmaksızın aşırı ölçüde aşılmışsa, iş sahibi, eser tamamlanmadan veya tamamlandıktan sonra sözleşmeden dönebilir.
2) İş Sahibinin Sözleşmeyi Feshi (TBK 484)
İş sahibi, eserin tamamlanmasından önce yapılmış olan kısmın karşılığını ödemek ve yüklenicinin bütün zararlarını gidermek koşuluyla sözleşmeyi feshedebilir. Bu hak iş sahibine tanınan tek taraflı tanzim hakkıdır ve haklı sebep gerektirmez.
3) İş Sahibinin Ölümü, Yetersizliği (TBK 485)
Eser yapım sırasında iş sahibinin kişiliği önem taşıyorsa, onun ölümü veya iş yapma yeteneğini kaybetmesi durumunda sözleşme kendiliğinden sona erer. Bu durumda yüklenici, yaptığı işin değerini ve bundan doğan alacağını isteyebilir.
4) İfanın İmkansızlaşması (TBK 486)
Eserin meydana getirilmesi, iş sahibinden kaynaklanan bir sebeple imkansızlaşırsa, yüklenici yaptığı işin karşılığını ve bedelin tamamını isteyebilir. Yüklenicinin sebep olduğu imkansızlıkta ise tamamlanan kısım iş sahibine yararsa, bedeli ödenir.
Zamanaşımı Süreleri
Eser sözleşmesine ilişkin zamanaşımı süreleri TBK m. 478'de düzenlenmiştir:
| Konu | Süre | Dayanak |
|---|---|---|
| Taşınır eserde ayıp | 2 yıl | TBK 478/1 |
| Taşınmaz yapıda ayıp | 5 yıl | TBK 478/1 |
| Yüklenicinin ağır kusuru | 20 yıl | TBK 478/2 |
| Bedel alacağı | 5 yıl | TBK 147/6 |
Genel zamanaşımı süreleri için borçlar hukuku zamanaşımı tablomuza başvurabilirsiniz.
İnşaat ihtilaflarında ayıp ihbarının zamanında yapılması, bilirkişi tespiti ve delil tespiti talepleri kritik öneme sahiptir. Süre kaçırılması telafi edilemez sonuçlar doğurabilir. Ön değerlendirme için Balgat Hukuk iletişim sayfası üzerinden büromuza ulaşabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Götürü bedelli sözleşmede yüklenici bedel artışı isteyebilir mi?
Kural olarak götürü bedel kesindir ve yüklenici öngörülemeyen masraflar sebebiyle artış talep edemez. Ancak TBK m. 480/2 uyarınca başlangıçta öngörülemeyen veya öngörülebilmeleri halinde göz önünde tutulmayan haller eserin tamamlanmasını aşırı güçleştirirse, yüklenici hakimden bedelin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bu uyarlama davası uygulamada deprem, döviz kuru aşırı dalgalanmaları gibi olağanüstü hallerde başvurulan bir yoldur.
Fazla iş bedeli nasıl talep edilir?
Sözleşme dışı yapılan işlerin bedeli; iş sahibinin talep veya kabulünün ispatına bağlıdır. Yazılı sözleşme dışında yapılan ek işlerde, iş sahibinin bilgisi ve onayı belgelenmelidir. Aksi halde sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre yapılan işin nesnel değeri talep edilebilir.
Yüklenici malzeme ayıbından sorumlu mudur?
Evet. TBK m. 472 uyarınca malzemeyi yüklenici sağlamışsa, bu malzemenin ayıplı çıkmasından dolayı iş sahibine karşı satıcı gibi sorumludur. Malzemeyi iş sahibi sağladıysa, yüklenici sadece malzemedeki ayıbı uygun zamanda bildirmemekten ötürü sorumlu olur.
Kat karşılığı inşaatta arsa sahibinin hakları nelerdir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi karma nitelikli olup hem eser sözleşmesi hem de taşınmaz satım vaadi unsurları içerir. Arsa sahibi; eserin sözleşmeye uygun yapılması, kararlaştırılan bağımsız bölümlerin teslimi ve ayıplara karşı tekeffül haklarına sahiptir. Yüklenicinin gecikmesi halinde sözleşmeden dönme ve tazminat hakkı bulunur. İhtilaflarda ihtarname çekilmesi tavsiye edilir.
Eser sözleşmesinde uyuşmazlıkta arabuluculuk zorunlu mu?
Eser sözleşmesinden doğan ticari nitelikli alacak davaları, 6325 sayılı Kanun m. 5/A uyarınca dava şartı olarak zorunlu arabuluculuğa tabidir. Ticari nitelikte olmayan eser sözleşmesi uyuşmazlıkları için arabuluculuk gönüllüdür. Detay için ticari arabuluculuk rehberimize bakabilirsiniz.
Mesafeli sözleşme ile eser sözleşmesi farkı nedir?
Mesafeli sözleşme, satıcı ile tüketici arasında uzaktan iletişim aracıyla kurulan ve mal veya hizmet satışına ilişkin sözleşmedir. Eser sözleşmesinde ise bir eserin meydana getirilmesi taahhüdü vardır. Tüketici sıfatı varsa 14 günlük cayma hakkı hükümleri uygulanabilir.