Kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasının belirli bir payını yükleniciye devretmeyi; yüklenicinin ise bu pay karşılığında inşaat yapıp bağımsız bölümler teslim etmeyi üstlendiği, hem eser sözleşmesi hem de taşınmaz satış vaadi unsurları taşıyan karma nitelikli bir sözleşmedir. Türk hukukunda isimsiz sözleşme olarak kabul edilir ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 706, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 237 ve m. 470 vd. (eser sözleşmesi) hükümleri birlikte uygulanır. 2026 yılında özellikle Yargıtay Büyük Genel Kurulu'nun 18 Temmuz 2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı ile birlikte, müteahhit ile arsa sahibi arasındaki uyuşmazlıklarda iyi niyetli üçüncü kişi koruması yeni bir yorum kazanmış; tapu iptali davalarında dengeler önemli ölçüde değişmiştir. Bu rehberde sözleşmenin nitelendirilmesi, dönme hakkı, tapu iptali ve tescile zorlama davaları ile ihtiyati tedbir uygulamaları somut çerçevede ele alınmıştır.
İçindekiler
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Niteliği
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde iki temel borç vardır:
- Arsa sahibinin borcu: Arsasının belirlenen payını yükleniciye devretmek,
- Yüklenicinin borcu: Anlaşılan plan ve şartlara uygun inşaatı yapmak, bağımsız bölümlerin bir kısmını arsa sahibine tam ve eksiksiz teslim etmek.
Sözleşme; eser sözleşmesi (TBK m. 470 vd.), satış vaadi (TBK m. 237) ve karma satış unsurlarını bir arada barındırır. Yargıtay yerleşik içtihadı, bu sözleşmeyi karşılıklı edimleri içeren tam iki tarafa borç yükleyen ve ani edimli bir sözleşme olarak nitelendirir. Bu nitelendirme, dönme ile fesih arasındaki ayrımın belirlenmesinde belirleyicidir.
Sözleşmenin Şekli ve Geçerliliği
Sözleşme, tapulu taşınmazın veya arsa payının devrini içerdiği için TMK m. 706 ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu m. 60 uyarınca noterde resmi şekilde düzenlenmek zorundadır. Adi yazılı şekilde yapılan sözleşmeler kural olarak geçersizdir.
Şekle Aykırılığın Yumuşatılması
Yargıtay içtihadı; şekle aykırılığa rağmen taraflar edimlerini önemli ölçüde ifa etmişse (yüklenici inşaatı büyük ölçüde tamamlamış, arsa sahibi tapuyu devretmişse), dürüstlük kuralı (TMK m. 2) gereği şekle aykırılığın ileri sürülemeyeceğini kabul etmektedir. Bu kural, özellikle güçlü tarafın dürüstlük kuralına aykırı biçimde şekle aykırılığı ileri sürmesini engellemek amacıyla geliştirilmiştir.
Tapuda Avans Olarak Devir
Uygulamada arsa sahibi, müteahhide güven beslemesi nedeniyle ya da finansman ihtiyaçlarının karşılanabilmesi amacıyla arsa paylarını işin başında devretmektedir. Bu devir, avans niteliğindedir; karşılığı olan inşaat tamamlandığında tapunun kalıcı hale geldiği kabul edilir. Yüklenici edimini ifa etmezse devredilen pay sebepsiz zenginleşme niteliği kazanır.
Yüklenicinin Temerrüdü ve Sözleşmeden Dönme
Yüklenicinin temerrüde düşmesi halinde arsa sahibinin başvurabileceği yollar TBK m. 117 vd. ve TBK m. 125 hükümlerinde düzenlenmiştir:
- Aynen ifa + gecikme tazminatı,
- İfadan vazgeçip menfi zararın tazmini,
- Sözleşmeden dönme ve önceden verilenin iadesi.
Arsa sahibi üçüncü seçeneği tercih ettiğinde, sözleşmenin geriye etkili olarak ortadan kalkması ve avans olarak devredilen tapu paylarının iade edilmesi gündeme gelir. Bu noktada en kritik soru; sözleşmenin niteliği gereği geriye etkili dönmenin mi yoksa ileriye etkili feshin mi uygulanacağıdır.
Yargıtay'ın Geriye/İleriye Etkili Ayrımı
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi ve sonrasında 23. Hukuk Dairesi kararlarına göre:
- İnşaat seviyesi %90 ve üzerindeyse ileriye etkili fesih: Yüklenicinin yaptığı işin değeri tasfiye edilerek hesaplanır,
- İnşaat seviyesi düşük veya hiç başlanmamışsa geriye etkili dönme: Avans tapular tasfiye edilir, taraflar başlangıç durumuna getirilir.
Bu ayrım, hem usul ekonomisi hem de iyi niyetli üçüncü kişilerin korunması açısından uygulamada büyük önem taşır.
İhtarname Gönderme Zorunluluğu
Dava açılmadan önce TBK m. 117 uyarınca yükleniciye noterden ihtarname çekilerek edimini ifa etmesi için makul süre tanınmalıdır. Tanınan süre içinde ifa edilmezse sözleşmeden dönme hakkı doğar. İhtarname örnek metinleri için ihtarname rehberimize bakılabilir.
Tapu İptali ve Tescili Davası
Arsa sahibi, sözleşmeden döndüğünü ihtarname ile bildirdikten sonra; yükleniciye devredilen ancak ifa karşılığı olmadığı için sebepsiz kalan tapu paylarının iptali ve kendi adına tescilini talep eden dava açar. Bu dava; ayni hak doğuran, tapuda mülkiyet kaydını değiştiren bir eda davasıdır. Genel kuralları için tapu iptali ve tescili davası rehberimize bakılabilir.
Davanın Tarafları
- Davacı: Arsa sahibi (sözleşmeden dönen),
- Davalı: Yüklenici (tapuda kayıtlı malik). Yüklenici taşınmazları üçüncü kişilere devretmişse ara malikler ve son malikler de davalı gösterilmek zorundadır; aksi takdirde dava husumet yokluğundan reddedilir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
- Görevli mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi (HMK m. 2),
- Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi (HMK m. 12 — kesin yetki).
İspat ve Deliller
Davada başvurulan başlıca deliller şunlardır:
- Noterde düzenlenmiş kat karşılığı inşaat sözleşmesi,
- Yapı ruhsatı ve eksiklik tutanakları,
- Yapı denetim raporları,
- İhtarname ve cevap mektupları,
- Keşif ve bilirkişi raporu (inşaat seviyesi tespiti),
- Belediyeden alınmış teknik raporlar,
- Tanık beyanları, fotoğraf ve videolar.
Tescile Zorlama Davası
Bu davanın tersine, yüklenicinin edimlerini tamamladığı; ancak arsa sahibinin sözleşmeyle taahhüt ettiği tapu paylarını devretmediği hallerde, yüklenici ya da yüklenicinin hak ve alacağını devraldığı daire alıcıları arsa sahibinden tescil isteyebilir.
Daire Alıcısının Konumu
Müteahhitten daire satın alan kişi, yüklenicinin arsa sahibine karşı sahip olduğu hakka alacağın temliki yoluyla halef olur. TBK m. 183 vd. hükümleri gereği temlik geçerli ise, alıcı tescile zorlama davasını doğrudan arsa sahibine karşı açabilir.
İnşaatın Tamamlanma Eşiği
Yargıtay yerleşik içtihadına göre; tescil için inşaatın fen ve sanat kurallarına uygun ve sözleşmeye uygun şekilde teslim edilebilir hale gelmiş olması gerekir. Belediyece iskan verilmemesi tek başına tescili engellemese de, iskansızlık daire alıcısının açtığı davada bedel indirimi sebebi olabilir. İskan başvurusu rehberimize bakılabilir.
2025 İçtihadı Birleştirme Kararı ve İyi Niyetli Alıcı
Yargıtay Büyük Genel Kurulu'nun 18 Temmuz 2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı, kat karşılığı inşaat ihtilaflarında dengeyi köklü biçimde değiştirmiştir. Karara göre; müteahhitten iyi niyetle daire satın alan üçüncü kişi, arsa sahibi ile müteahhit arasındaki sözleşmenin sonradan feshedilmesi halinde dahi, TMK m. 1023 kapsamında kazanımını korur.
Kararın Pratik Sonuçları
- Arsa sahibi, dönme ve tapu iptali davasını yürütürken iyi niyetli alıcıya yöneltemez; tapuyu iyi niyetli alıcıdan geri alamaz,
- Arsa sahibinin başvuracağı yol artık daha çok tazminat olmuştur (yüklenici aleyhine alacak davası),
- Müteahhitten daire alanlar için risk önemli ölçüde azalmıştır; ancak iyi niyetin somut olarak araştırılması gerektiği unutulmamalıdır,
- Arsa sahibi açısından ihtiyati tedbir ve tapuya şerh daha kritik hale gelmiştir.
İyi Niyet Karinesinin Sınırı
İyi niyet bir karinedir; ancak alıcının arsa sahibi ile müteahhit arasındaki ihtilaftan haberdar olduğu veya basit bir araştırma ile öğrenebileceği haller iyi niyeti çürütür. Tapuda şerh varsa, dava açılmışsa, alıcının kötü niyetli sayılması mümkündür. Bu nedenle alıcılar satın almadan önce tapu kaydı ve dava sürecini ayrıntılı incelemelidir.
Kat karşılığı inşaat ihtilafları; sözleşme, eser, satış ve ayni hak hükümlerinin iç içe geçtiği teknik bir alandır. Hak kayıplarının önüne geçmek için süreç başlangıcından itibaren strateji kurulması önemlidir. Somut olayınızın değerlendirilmesi için Balgat Hukuk iletişim sayfası üzerinden büromuza ulaşabilirsiniz.
İhtiyati Tedbir ve Tapuya Şerh
2025 İBK sonrası iyi niyetli alıcı korumasının genişlemesi, arsa sahibi için ihtiyati tedbir ve tapuya şerhin önemini artırmıştır. HMK m. 389 vd. uyarınca; tapu iptali ya da sözleşmeden dönme davası açıldığında, taşınmazın üçüncü kişilere devrini önlemek üzere ihtiyati tedbir talep edilmelidir. Tedbir kararının tapu siciline şerh edilmesinin ardından yapılan devirler iyi niyet iddiasından yararlanamaz.
| Aşama | Önerilen Hukuki İşlem |
|---|---|
| Sözleşme imzalanırken | İnşaata orantılı kademeli pay devri; gecikme cezası şartı |
| Gecikme başladığında | Noter ihtarı; tapuya satış vaadi şerhi |
| İhtarda sonuç alınmazsa | Tapu iptali davası + ihtiyati tedbir + tapuya şerh |
| İnşaat duruşunda | Tespit davası ile inşaat seviyesinin kayda alınması |
| Alacaklar için | Alacak / tazminat davası, gerekirse iflas talebi |
Sözleşme Aşamasında Alınacak Önlemler
- Pay devrinin kademeli ve inşaat seviyesine bağlı olarak yapılması,
- Sözleşmede gecikme cezası ve cezai şart bedellerinin somut olarak belirlenmesi,
- Yüklenicinin teminat olarak ipotek vermesi,
- İskan, ruhsat ve iş bitirme tarihlerinin sözleşmede yazılması,
- Eser sözleşmesi yönleri için eser sözleşmesi ihtilafı rehberimize bakılması.
Sıkça Sorulan Sorular
Müteahhit iflas ederse arsa sahibi ne yapabilir?
Müteahhidin iflası halinde tapu iptali ve tescili davası iflas masasına karşı yürütülür. Avans olarak devredilen tapu payları, iflas masasına dahil edilmiş olsa da arsa sahibi istihkak davası açarak payların masadan ayrılmasını talep edebilir. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi içtihatları bu yöndedir.
İnşaat yapılmadan tapu üçüncü kişiye satılırsa ne olur?
2025 İBK gereği iyi niyetli üçüncü kişi tapuyu korur. Ancak alıcı, sözleşmeden ve dava sürecinden haberdar ise (örneğin tapuda şerh varsa) korumadan yararlanamaz. Bu nedenle arsa sahibi; sözleşmeyi imzalar imzalamaz tapuya satış vaadi şerhi, ihtilaf çıktığında ise ihtiyati tedbir şerhi koydurmalıdır.
Kat karşılığında verilen bağımsız bölüm ayıplıysa ne yapılır?
İnşaat eksik veya ayıplı teslim edilmişse arsa sahibi; TBK m. 474 vd. (eser sözleşmesinde ayıp) hükümleri uyarınca bedel indirimi, ayıbın giderilmesi veya sözleşmeden dönme haklarını kullanabilir. Gizli ayıplarda 5 yıllık zamanaşımı söz konusudur (TBK m. 478).
Daire alıcısı iskan olmamasından dolayı kimi dava edebilir?
Sözleşme zincirine göre değişir. Daire alıcısı; ilk olarak satışı yapan müteahhide karşı ayıba ilişkin haklarını kullanabilir. Aynı zamanda kat irtifakı / mülkiyeti kuruluşunu engelliyorsa, ortak yönetim sorunları için kat malikleri kararı iptali rehberimize bakılabilir.
Kat karşılığı sözleşmesi mirasçılara geçer mi?
Evet. Sözleşmenin hak ve borçları, TMK m. 599 uyarınca mirasçılara intikal eder. Arsa sahibinin vefatı halinde mirasçılar yüklenicinin edimini talep edebilir; yüklenicinin vefatı halinde ise mirasçılar inşaatı tamamlamak veya tasfiyeyi kabul etmek seçenekleri arasında karar verir.
Sözleşmeye gecikme cezası konulmamışsa ne olur?
Sözleşmede özel düzenleme yoksa TBK m. 118 gereği gecikme tazminatı genel hükümlere göre belirlenir; bu da somut zararın ispatına bağlıdır. Bu nedenle sözleşmeye günlük belirli tutar olarak ya da kira eşdeğeri olarak ölçülebilir gecikme cezası konulması, daha hızlı ve etkili hak alımı sağlar.