Kentsel Dönüşüm 6306 Sayılı Kanun 2026: Riskli Yapı İtirazı ve Yıkım Davası Rehberi

Kentsel dönüşüm, deprem riski taşıyan veya yapısal ömrünü tamamlamış yapıların yeniden inşa edilerek can ve mal güvenliğinin sağlanması amacıyla yürütülen kapsamlı bir kentsel yenileme sürecidir. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, riskli yapı tespiti, malik anlaşması, yıkım, yeniden inşa, kira yardımı ve tahliye süreçlerini tüm yönleriyle düzenlemektedir. 2026 yılı itibarıyla Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yürütülen kentsel dönüşüm projelerinde maliklerin hak ve sorumlulukları, idari işlemlere itiraz yolları ve iptal davası süreçleri büyük önem taşır. Bu rehber, riskli yapı tespitinden yıkım kararının iptaline kadar tüm aşamaları, somut süreler ve dilekçe örnekleriyle birlikte ele almaktadır.

Kentsel Dönüşüm Nedir? (6306 SK)

Kentsel dönüşüm, 6306 sayılı Kanun ile düzenlenmiş olup afet riski taşıyan yapıların, riskli alanların ve rezerv yapı alanlarının dönüştürülmesini içerir. Kanunun amacı m. 1'de: "Afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir." şeklinde ifade edilir.

6306 sayılı Kanun kapsamındaki üç temel alan:

• Riskli alan: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Bakanlığın teklifi üzerine Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alan,
• Rezerv yapı alanı: Yeni yerleşim için tahsis edilen alan,
• Riskli yapı: Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı teknik raporla tespit edilen yapı.

Yetkili İdareler

• Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı: Üst yetkili merci,
• İl müdürlükleri: Tespit, tebligat ve itiraz işlemleri,
• Belediyeler: Yetkilendirildikleri ölçüde uygulama,
• TOKİ ve İller Bankası: Yapım, finansman ve hak sahipliği işlemleri.

Riskli Yapı Tespit Süreci

Riskli yapı tespiti, Bakanlıkça lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlarca yapılan teknik bir incelemedir. Süreç şu aşamalardan geçer:

1. Talep: Malik tarafından yetkili kuruluşa başvuru (tek malik bile talep edebilir),
2. Yerinde inceleme: Yapısal değerlendirme, ölçümler, malzeme testleri,
3. Risk analizi: Bakanlıkça yayımlanan Yapı Risk Tespit Yönetmeliği esasları,
4. Rapor düzenlenmesi: "Riskli" veya "Risksiz" şeklinde teknik karar,
5. Bakanlığa bildirim: Lisanslı kuruluş Bakanlığa raporu iletir,
6. Tapuya tescil: Riskli yapı tapu kütüğünde "riskli yapıdır" şerhi düşülerek tescil edilir,
7. Maliklere tebligat: Tüm maliklere yazılı tebligat yapılır.

Lisanslı Kuruluşlar

Riskli yapı tespitini sadece Bakanlıkça lisanslandırılmış üniversiteler, kamu kurumları, belediyeler ve özel kuruluşlar yapabilir. Lisans listesi Bakanlığın resmi web sitesinde yayımlanır. Lisanssız bir firmadan alınan rapor geçersizdir.

Riskli Yapı Tespitine İtiraz

Riskli yapı tespit raporu maliklere tebliğ edildikten sonra 15 gün içinde ilgili Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne yazılı itiraz edilebilir. Bu, kentsel dönüşüm sürecinin en kritik aşamasıdır.

İtiraz Dilekçesinde Yer Alacak Hususlar

• Raporun teknik dayanakları (kullanılan yönetmelik versiyonu, metodoloji),
• Yapının gerçek statik durumu hakkında karşı görüşler,
• Daha önce alınmış statik raporlar (varsa),
• Maliklerin yapıya ilişkin gözlemleri (çatlak, deformasyon yok ise belgeleri),
• Bağımsız bir teknik raporun ekte sunulması,
• Maliklerin imzaları ve iletişim bilgileri.

İtirazın Reddi ve Yargı Yolu

İtirazın reddi halinde malik, ret kararının tebliğinden itibaren 60 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açabilir. Yıkım ve tahliye işlemleri tespiti dayanağı olarak kullanacağından, yürütmenin durdurulması talebi büyük önem taşır. Detaylı bilgi için idari işlem iptal davası rehberimize bakınız.

Malik Anlaşması ve 2/3 Çoğunluk

Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra maliklerin yıkım sonrası yeniden inşa ve mülkiyet düzenlemesi konusunda anlaşmaları gerekir. 6306 sayılı Kanun m. 6/1 uyarınca anlaşma için arsa payı çoğunluğunun 2/3'ü aranır.

2/3 Çoğunluk Hesabı

• Hisse sayısına değil arsa payı oranına göre hesaplanır,
• Hisse sahiplerinin temsilcileri imzalayabilir,
• Tüm bağımsız bölüm malikleri davet edilmelidir,
• Tebligat usulsüzlüğü itirazın temelini oluşturabilir.

2/3 Çoğunluk Sağlandığında

• Anlaşmaya katılmayan maliklerin payları, anlaşan maliklere veya yükleniciye satılabilir,
• Satış, bedel tespit komisyonunca belirlenen değer üzerinden açık artırma usulüyle yapılır,
• Satışa itiraz, 15 gün içinde Bakanlığa veya bedel tespitinde sulh hukuk mahkemesine yapılır,
• Anlaşmaya katılmayan malik, payını kabul etmediği için tazminat davası açabilir.

2/3 Sağlanamazsa

Maliklerin anlaşamaması halinde Bakanlık, riskli yapıyı acele kamulaştırma yoluyla devlete devredebilir. Bu durumda 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümleri uygulanır; malikler bedel tespit ve tescil davasında bedel düzeltimi talep edebilir.

Yıkım ve Tahliye Süreci

Tahliye Aşaması

Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra Bakanlıkça maliklere ve kiracılara en az 60 gün süre verilerek tahliye istenir. Bu süre, anlaşma sürecinde 180 güne kadar uzatılabilir.

Zorla Tahliye

Verilen süre içinde tahliye edilmezse mülki amir (vali/kaymakam) kararıyla idare tarafından zorla tahliye yapılır. Zorla tahliyede:

• Kolluk kuvvetleri yardımıyla işlem yapılır,
• Eşyalar tutanakla tespit edilerek emanete alınır,
• Maliklere ve kiracılara önceden tebligat yapılır,
• Çocuk, yaşlı, engelli durumları gözetilir.

Yıkım Süreci

Tahliye sonrası yapı, Bakanlıkça veya yüklenici firma tarafından yıkılır. Yıkım masrafları öncelikle malikler arasında arsa payı oranında paylaştırılır. Anlaşmaya katılmayan maliklere de pay düşer. Yıkım kararı bir idari işlemdir; tebliğden itibaren 60 gün içinde idare mahkemesinde iptal davasına konu olabilir.

Kiracıların Hakları

• Kiracıya 60 günlük tahliye süresi tanınır,
• Kira yardımı talep hakkı (Bakanlıkça belirlenen tutarda),
• Taşınma yardımı talep hakkı,
• Tahliye kararının iptali için idare mahkemesine başvuru hakkı,
• Ödenmemiş kira ve depozito için 10 yıllık zamanaşımı içinde alacak davası açma hakkı.

Kira Yardımı ve Mali Destekler

Kira Yardımı

6306 sayılı Kanun çerçevesinde Bakanlık, riskli yapıyı tahliye eden hak sahiplerine aylık kira yardımı yapar. 2026 yılı için yardım tutarları büyükşehirlerde aylık 4.500-7.000 TL bandında değişmektedir. Yardımın süresi:

• Maliklere 18 aya kadar,
• Kiracılara 2-6 ay arasında defaten ya da aylık,
• Bazı projelerde 36 aya kadar uzatılabilir.

Diğer Mali Destekler

• Faiz desteği: Bakanlıkla protokol yapan bankalardan düşük faizli yapı kredisi,
• Taşınma yardımı: Defaten ödenen taşınma desteği,
• Vergi muafiyeti: Tapu harcı, KDV, damga vergisi gibi vergilerden muafiyet,
• Geçici konut tahsisi: TOKİ veya belediye konutlarından geçici tahsis.

Kira Yardımı Alacağı için Dava

Kira yardımının eksik veya hiç ödenmemesi halinde malik, idare mahkemesinde tam yargı davası açabilir. Alacağın muaccel hale geldiği tarihten itibaren faiz uygulanır. Ön başvuru için Bakanlığa yazılı talepte bulunulması ve noter ihtarnamesi gönderilmesi tavsiye edilir.

İdare Mahkemesinde Açılacak Davalar

1. Riskli Yapı Tespitine Karşı İptal Davası

• Süre: İdari itiraz reddinden itibaren 60 gün,
• Görevli mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesi,
• Talep: Tespit raporunun iptali + yürütmenin durdurulması,
• Delil: Bağımsız teknik rapor, statik proje, geçmiş raporlar.

2. Yıkım Kararının İptali Davası

• Süre: Tebliğden itibaren 60 gün,
• Yürütmenin durdurulması: Mutlaka talep edilmelidir (telafisi güç zarar belirgin),
• İptal sebepleri: Tespitin hukuka aykırılığı, tebligatın usulsüzlüğü, sürelerin verilmemesi.

3. Tahliye Kararına Karşı İptal Davası

• Hem malik hem kiracı tarafından açılabilir,
• Yargılama hızlı yürütülür; YD talebi öncelikli incelenir,
• Mülki amir kararının dayanağı incelenir.

4. Tam Yargı (Tazminat) Davası

• Kira yardımı eksik ödenmesi,
• Tahliye sonrası eşya zararı,
• Yıkım sonrası yeniden inşa edilmemesi,
• Hukuka aykırı yıkımdan doğan zararlar,
• Anlaşmaya katılmayan malikten zorla pay alınması.

5. Acele Kamulaştırma Bedel Davası

Anlaşma sağlanamaması üzerine kamulaştırma yapılırsa, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m. 10 uyarınca bedel tespit ve tescil davası asliye hukuk mahkemesinde görülür. Bedele itiraz eden malik için vekaletname çıkarma ve dava sürecinde profesyonel temsil önemlidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Tek malik riskli yapı tespiti talep edebilir mi?

Evet. 6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği uyarınca tek bir malik bile riskli yapı tespiti için lisanslı kuruluşa başvurabilir. Diğer maliklerin onayı aranmaz. Ancak tespit sonrası yıkım ve yeniden inşa süreci için 2/3 çoğunluk gerekir.

Kiracı kentsel dönüşümde hangi haklara sahiptir?

Kiracı, tahliye süresi (en az 60 gün), kira yardımı (Bakanlığın belirlediği aylık tutar), taşınma yardımı, eşyaların korunması, tahliye kararına karşı iptal davası açma hakkına sahiptir. Kiracının kira sözleşmesi devam eder; yeniden inşa edilen yapıda kira sözleşmesinin yenilenmesi anlaşmaya bağlıdır.

Riskli yapı tespitine itiraz reddedilirse yıkım hemen başlar mı?

İtirazın reddi halinde idare yıkım sürecini başlatabilir. Ancak malik, ret kararının tebliğinden itibaren 60 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açıp yürütmenin durdurulması talep ederse mahkeme YD kararı verene kadar süreç fiilen askıdadır. Yıkım kararı ayrıca tebliğ edilir ve ayrı dava süresi başlar.

Müteahhitle yapılan kat karşılığı sözleşmesi ne kadar bağlayıcıdır?

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri TBK m. 470 vd. eser sözleşmesi hükümlerine tabidir. Bu sözleşmeler hak sahipliğini doğurur ve tapuya şerh edilebilir. Müteahhidin işi zamanında bitirmemesi, kalitesiz iş yapması, sözleşmeye aykırılık gibi durumlarda eser sözleşmesinden cayma, gecikme tazminatı ve ayıba karşı tekeffül hakları kullanılabilir.

Anlaşmaya katılmayan malikten pay zorla alınabilir mi?

Evet. 6306 sayılı Kanun m. 6/1 uyarınca 2/3 arsa payı çoğunluğu ile yapılan anlaşmaya katılmayan maliklerin payları, bedel tespit komisyonunca belirlenen değer üzerinden açık artırma usulüyle anlaşan maliklere veya yükleniciye satılabilir. Bedele itiraz sulh hukuk mahkemesinde 15 gün içinde yapılır.

Riskli yapıda yıkım sonrası yeniden inşa kim tarafından yapılır?

Yeniden inşa, maliklerin tercihine göre farklı modellerle yapılabilir: (1) Bizzat malikler tarafından (müşterek finansman), (2) Maliklerin müteahhitle yaptığı kat karşılığı sözleşme ile, (3) TOKİ veya belediye tarafından, (4) Bakanlıkça anlaşmalı yapım firmaları aracılığıyla. Hangi modelin uygulanacağı 2/3 çoğunlukla belirlenir.

Kentsel dönüşüm vergi muafiyeti hangi vergileri kapsar?

6306 sayılı Kanun m. 7 uyarınca riskli yapı sahipleri tapu harcı, damga vergisi, noter harcı, KDV (yapı kullanma izni alınana kadar), belediye harçları ve gelir-kurumlar vergisinden muafiyet veya istisna kapsamındadır. Bu muafiyetlerden yararlanmak için yazılı talep ve riskli yapı şerhinin tapuya işlenmiş olması gerekir.