Konut Satış Vaadi Sözleşmesi 2026: Geçerlilik, Tapu Tescili ve İhlal

Konut satış vaadi sözleşmesi, satıcı (vaad eden) ile alıcının (vaad alacaklısı), belirli bir konutun ileride kararlaştırılan bedel üzerinden satılarak tapuda devredileceğini taahhüt ettiği bir ön sözleşmedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 29 ile genel olarak düzenlenen "ön sözleşme" kurumunun gayrimenkul hukukundaki özel görünümüdür. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 706 ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu m. 60/3 hükümleri uyarınca, geçerli olabilmesi için noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. 2026 yılında özellikle inşaat halindeki konutlar, kat irtifakı kurulmamış parseller ve müteahhitten daire alımlarında sıklıkla başvurulan bu sözleşme türü; doğru kurulduğunda alıcı için güçlü bir koruma sağlar, hatalı kurulduğunda ise tüm ödemeleri riske atan ağır sonuçlar doğurur.

Konut Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Konut satış vaadi sözleşmesi, vaad edenin belirli bir konutu, kararlaştırılan bedel karşılığında ileride vaad alacaklısına satıp tapuda devretmeyi taahhüt ettiği iki taraflı bir ön sözleşmedir. TBK m. 29 anlamında bu sözleşme, asıl satım sözleşmesinin yapılmasını borçlandırıcı işlem niteliğindedir; tek başına mülkiyet geçişini sağlamaz, yalnızca vaad alacaklısına asıl sözleşmenin kurulmasını talep hakkı verir.

Türk hukukunda taşınmaz mülkiyetinin geçişi TMK m. 705 uyarınca tapuya tescil ile gerçekleştiğinden, konut satış vaadi sözleşmesi yapıldıktan sonra alıcının mülkiyet hakkı kazanabilmesi için ayrıca tapu sicil müdürlüğünde resmi senet düzenlenmesi ve tescilin yapılması gerekir. Vaad eden bu devri gerçekleştirmekten kaçınırsa, alıcı cebri tescil davası açma hakkına sahiptir.

Hangi Durumlarda Tercih Edilir?

Konut satış vaadi sözleşmesi uygulamada özellikle şu durumlarda tercih edilir:

• İnşaatı henüz tamamlanmamış konutların önceden satışı,
• Kat irtifakı kurulmamış parsellerdeki bağımsız bölüm satışları,
• İskan (yapı kullanma izin belgesi) alınmamış binalarda satışlar,
• Müteahhitlerin kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında üçüncü kişilere yaptığı satışlar,
• Bedelin uzun vadeli taksitlerle ödeneceği satışlar.

Bu sözleşme türü ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi sıklıkla bir arada görülür; çünkü müteahhit, kendi payına düşecek bağımsız bölümleri inşaat bitmeden önce üçüncü kişilere vaad yoluyla satabilir.

Şekil Şartı ve Noter Zorunluluğu

Konut satış vaadi sözleşmesinin geçerliliği açısından şekil şartı, sözleşmenin en kritik unsurudur. TMK m. 706, TBK m. 237 ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu m. 60/3 ile m. 89 uyarınca taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ancak noterde düzenleme şeklinde yapılırsa geçerlidir.

Düzenleme şekli ile onaylama şekli arasındaki fark son derece önemlidir:

• Noter düzenleme şekli: Noter, sözleşmeyi bizzat hazırlar, taraflara okur, anlamlarını açıklar ve düzenleme tutanağı tutar. Geçerli vaad sözleşmesi için zorunludur.
• Noter onaylama şekli: Taraflar hazırlanmış metni notere imzalatır; noter yalnızca imzaların kendilerine ait olduğunu onaylar. Konut satış vaadi sözleşmesi için geçersizdir.

Adi yazılı veya noter onaylı şekilde yapılan vaad sözleşmeleri TBK m. 27 uyarınca kesin hükümsüzdür. Yargıtay yerleşik içtihatlarına göre bu tür sözleşmelerle yapılan ödemeler, geçersiz sözleşmenin ifası sayılır ve TBK m. 77 vd. sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebilir; ancak cebri tescil talep edilemez.

Tapu Sicil Müdürlüğünde Resmi Senet

Bazı taraflar, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yerine doğrudan tapu sicil müdürlüğünde resmi satış senedi düzenleyebileceklerini düşünür. Ancak resmi satış senedi asıl satış sözleşmesidir ve mülkiyetin doğrudan geçmesini sağlar; ön sözleşme niteliği taşımaz. Bedelin taksitle ödeneceği veya inşaat bitmeden satış yapılacağı hallerde tercih edilen kurum yine noterde düzenlenen vaad sözleşmesidir.

Sözleşmenin Zorunlu Unsurları

Geçerli bir konut satış vaadi sözleşmesinde aşağıdaki unsurların eksiksiz yer alması gerekir. Eksik veya belirsiz unsur, sözleşmenin geçersizliği veya yorumla doldurulması sorununu doğurabilir.

1. Tarafların Açık Kimliği

Vaad eden ve vaad alacaklısının T.C. kimlik numarası, adres ve iletişim bilgileri sözleşmede tam olarak yer almalıdır. Tüzel kişi taraflarda yetkili imza sirküleri noter tarafından kontrol edilir.

2. Satışa Konu Taşınmazın Belirlenmesi

Konut, ada, parsel, blok, bağımsız bölüm numarası ve kat irtifakı/kat mülkiyeti durumu ile somut biçimde tanımlanmalıdır. İnşaat halindeki konutlarda mimari proje ve onaylı vaziyet planına atıf yapılmalı, brüt-net metrekare ve daire planı eklenmelidir.

3. Satış Bedeli ve Ödeme Planı

Toplam bedel, peşinat tutarı, taksit sayısı ve vadeleri, gecikme faizi oranı ve ödeme aracı (banka havalesi, çek, senet) açıkça yazılmalıdır. Bedelin "anlaşılan miktar" gibi belirsiz ifadelerle gösterilmesi sözleşmenin esaslı noktasını sakatlayabilir.

4. Devir (Tapu Tescili) Tarihi

Tapu devrinin hangi tarihte veya hangi koşul gerçekleştiğinde (örneğin iskan alındığında, son taksit ödendiğinde) yapılacağı belirlenmelidir. Vade belirlenmemişse TBK m. 90 uyarınca alacaklı her zaman ifayı isteyebilir.

5. Cezai Şart ve Tazminat Hükümleri

TBK m. 179-182 uyarınca taraflar, ifa edilmeme veya gecikme halinde uygulanacak cezai şart belirleyebilir. Cezai şartın oranı somut zarara orantılı tutulmalıdır; aşırı yüksek cezai şartlar hakim tarafından TBK m. 182/3 uyarınca tenkis edilebilir.

6. Tarafların İmzaları ve Noter Düzenleme Tutanağı

Sözleşme, noter huzurunda her iki tarafça imzalanmalı ve noter düzenleme tutanağı eklenmelidir. Tek tarafın imzasıyla yetinilemez; vekaletle imza atılacaksa, vekaletnamede "taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapma" yetkisinin açıkça yer alması gerekir.

Tapu Siciline Şerh ve Etkileri

TMK m. 1009/1 uyarınca "Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım ve geri alım sözleşmelerinden doğan haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir." Bu şerh, vaad alacaklısına önemli bir koruma sağlar.

Şerhin Hukuki Sonuçları

• Üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirlik: Şerh tarihinden sonra taşınmazı satın alan veya üzerinde ayni hak kuran üçüncü kişiler, vaad alacaklısının hakkından haberdar sayılır; iyi niyet iddiasında bulunamaz.
• Süre koruması: Şerh, tescil tarihinden itibaren 5 yıl süreyle korunur. Bu süre içinde cebri tescil davası açılmazsa şerh kendiliğinden hükümsüz hale gelir. Ancak sözleşmeden doğan alacak hakkı 10 yıl boyunca varlığını sürdürür.
• Cebri icradan korunma: Vaad edenin alacaklıları taşınmaza haciz koysa dahi, şerh sahibi vaad alacaklısının hakkı önceliğini korur.

Şerh Talebinin Yapılması

Şerh, noterde düzenlenmiş vaad sözleşmesinin aslı veya onaylı sureti ile birlikte taşınmazın bulunduğu yer tapu müdürlüğüne başvurularak yapılır. Vaad alacaklısının tek taraflı talebi yeterlidir; vaad edenin onayı aranmaz. Şerh işlemi için harç olarak nispi bir tutar (sözleşme bedelinin binde 8,1'i oranında) alınır.

İhlal Halinde Cebri Tescil Davası

Vaad eden, sözleşmede kararlaştırılan tarihte konutu tapuda devretmekten kaçınırsa, vaad alacaklısının başvurabileceği temel yol cebri tescil (tapu iptali ve tescili) davasıdır. Bu dava, ön sözleşmenin asıl satım sözleşmesi etkisinde sonuçlanmasını sağlar.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

• Görevli mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi (HMK m. 2),
• Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi (HMK m. 12). Bu yetki kesin yetki olup sözleşmeyle değiştirilemez.

Davanın Şartları

Cebri tescil davasının kabul edilebilmesi için şu şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir:

1. Geçerli (noterde düzenleme şeklinde yapılmış) bir vaad sözleşmesinin bulunması,
2. Vaad alacaklısının sözleşmedeki ödeme yükümlülüklerini ifa etmiş ya da ifaya hazır olması,
3. İfa zamanının gelmiş olması,
4. Vaad edenin tapu devrinden kaçınması,
5. 10 yıllık zamanaşımı süresinin dolmamış olması.

İhtiyati Tedbir Talebi

Dava açılırken HMK m. 389 vd. uyarınca taşınmaza ihtiyati tedbir konulması talep edilmelidir. Aksi takdirde dava devam ederken vaad edenin taşınmazı iyi niyetli üçüncü kişilere devretmesi, davacının hakkını fiilen sona erdirebilir. Şerh konulmuş sözleşmelerde dahi dava süresi içinde tedbir kararı alınması güvence açısından gereklidir.

Tapu devri öncesinde vaad edene noterden ihtarname gönderilmesi, hem temerrüt anının belirlenmesi hem de yargılamada delil oluşturulması açısından son derece önemlidir. İhtarname, vaad edene makul bir süre verilerek ifaya davet edilmesini içerir.

Tazminat ve Cayma Hakkı

Konut satış vaadi sözleşmesinin ihlali halinde alıcı, cebri tescil yanında veya yerine tazminat talep etme yoluna da gidebilir. Tercih edilecek yol, somut olayın koşullarına ve alıcının amacına göre belirlenir.

Cebri Tescil + Munzam Zarar

Alıcı tapuyu istiyorsa cebri tescil davası açar; bu sırada gecikmeden doğan zararını da TBK m. 118 uyarınca munzam zarar olarak talep edebilir. Kira kaybı, taşınma masrafları, geçici konut kira giderleri bu kapsamda istenebilir.

Sözleşmeden Dönme ve Olumsuz Zarar

Alıcı tapuyu istemiyor ise TBK m. 125 uyarınca sözleşmeden dönebilir. Dönme halinde:

• Ödenen bedeller faiziyle birlikte iade edilir,
• Olumsuz zarar (sözleşme yapılmasaydı uğranılmayacak zararlar) tazminat olarak istenebilir,
• Cezai şart kararlaştırılmışsa TBK m. 179 uyarınca ayrıca talep edilebilir.

Mesafeli Sözleşme Niteliği

İnternet üzerinden müteahhit web sitesinden yapılan vaad satışları, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ve Mesafeli Sözleşmeler Yönetmeliği kapsamına girmez; çünkü taşınmaz satışları bu mevzuattan açıkça istisna tutulmuştur. Ancak ön ödemeli konut satışlarında 6502 sayılı Kanun m. 40-46 hükümleri devreye girer ve tüketici 14 günlük cayma hakkı kullanabilir.

Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süreler

Konut satış vaadi sözleşmesinden doğan alacak ve davalar için uygulanacak süreler aşağıdaki tabloda özetlenmiştir.

Talep Türü	Süre	Dayanak
Cebri tescil davası	10 yıl	TBK m. 146
Tapuya şerhin etki süresi	5 yıl	TMK m. 1009
Tazminat ve munzam zarar	10 yıl	TBK m. 146
Sebepsiz zenginleşmeden iade (geçersiz sözleşme)	2 yıl / 10 yıl	TBK m. 82
Ön ödemeli konutta cayma hakkı	14 gün	6502 SK m. 41

Zamanaşımı süresi, kural olarak sözleşmede belirlenen ifa tarihinden, vade belirlenmemişse alacaklının ifa talebinde bulunabileceği ilk tarihten itibaren işlemeye başlar (TBK m. 149). Vaad alacaklısı uzun süre sessiz kalmışsa, vaad edenin TBK m. 2 anlamında "hakkın kötüye kullanılması" itirazıyla karşılaşması mümkündür.

İnşaat sürecindeki konutlarda iskan (yapı kullanma izin belgesi) alınmaması veya eser sözleşmesi ihtilafları ile birlikte vaad sözleşmesinin ihlali sıkça yaşanan bir durumdur. Bu hallerde alıcının hem cebri tescil hem ayıba karşı tekeffül ve eksik ifa nedeniyle tazminat haklarını birlikte değerlendirmesi gerekir.

Sıkça Sorulan Sorular

Adi yazılı vaad sözleşmesi ile alınan daireyi tapuya geçirebilir miyim?

Adi yazılı veya noter onaylı vaad sözleşmeleri TBK m. 27 anlamında kesin hükümsüzdür ve cebri tescil davasına dayanak oluşturmaz. Ancak ödenen bedeller TBK m. 77 vd. sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde faiziyle birlikte geri istenebilir. Bazı istisnai hallerde alıcı, taşınmazı uzun süre kesintisiz zilyetliğinde bulundurmuşsa ve diğer şartlar mevcutsa TMK m. 713 olağanüstü kazandırıcı zamanaşımına dayanabilir.

Vaad sözleşmesinden sonra ev başkasına satılırsa ne olur?

Vaad sözleşmesi tapuya şerh edilmişse, sonraki alıcı vaad alacaklısının hakkından haberdar sayılır ve iyi niyetli üçüncü kişi koruması (TMK m. 1023) işlemez. Bu durumda vaad alacaklısı doğrudan son malik aleyhine de cebri tescil davası açabilir. Şerh konulmamışsa ve son alıcı iyi niyetli ise taşınmazı kazanır; ilk alıcı yalnızca vaad edenden tazminat talep edebilir.

Vaad sözleşmesinin harcı ne kadardır?

Noterde düzenlenen vaad sözleşmesi için noter, sözleşme bedeli üzerinden Harçlar Kanunu'na ekli (2) sayılı tarife uyarınca nispi harç tahsil eder. 2026 yılında bu oran binde 11,38 civarındadır; ayrıca düzenleme ücreti, KDV ve damga vergisi eklenir. Tapuya şerh edildiğinde ek olarak binde 8,1 oranında tapu harcı alınır.

Vaad eden hayatını kaybederse sözleşme sona erer mi?

Hayır. Konut satış vaadi sözleşmesi şahsa sıkı sıkıya bağlı bir borç doğurmadığından, vaad edenin ölümü halinde sözleşmeden doğan yükümlülükler mirasçılarına intikal eder (TMK m. 599). Vaad alacaklısı, sözleşmeyi mirasçılara karşı ileri sürerek cebri tescil davası açabilir.

Vaad sözleşmesi yapıldıktan sonra konutun değeri ciddi şekilde artarsa ne olur?

Sözleşme, kararlaştırılan bedel üzerinden bağlayıcılığını sürdürür; değer artışı tek başına sözleşmenin uyarlanmasını gerektirmez. Ancak olağanüstü ve öngörülemeyen koşulların ortaya çıkması halinde TBK m. 138 uyarınca aşırı ifa güçlüğü nedeniyle uyarlama davası açılabilir. Hakim, edimler arasındaki dengenin sözleşme yapıldığı andakine yaklaştırılması için bedel artışı veya sözleşmenin sona erdirilmesine karar verebilir.

Vaad alıcısı taksitleri ödemezse vaad eden sözleşmeyi feshedebilir mi?

Evet. Vaad alacaklısı ödeme yükümlülüğünü yerine getirmezse, vaad eden TBK m. 117 vd. uyarınca temerrüt hükümlerini işletip uygun süre vererek sözleşmeden dönebilir. Cayma halinde alınan peşinat ve taksitlerin ne olacağı sözleşmedeki cezai şart hükümlerine göre belirlenir; hakim aşırı bulduğu cezai şartı TBK m. 182/3 uyarınca tenkis edebilir.