Taşınmaz Haczi Nasıl Yapılır? 2026

Taşınmaz haczi, alacaklının borçluya ait gayrimenkulü —arsa, ev, işyeri— cebri icra yoluyla sattırarak alacağını tahsil etmesini sağlayan bir icra işlemidir. İcra İflas Kanunu (İİK) m.78-150 arasında düzenlenen bu süreç, çeşitli aşamalardan oluşmaktadır.

Taşınmaz Haczinin Ön Koşulları

Taşınmaz haczine başvurulmadan önce alacaklının elinde kesinleşmiş bir icra takibi bulunmalı ve ödeme emrine itiraz edilmemiş ya da itiraz bertaraf edilmiş olmalıdır. Bunun yanı sıra borçlunun taşınır mallarının borcu karşılamaya yetmediğinin anlaşılması gerekir; İİK m.85 uyarınca haciz, borcun ödenmesine yeterli miktarda uygulanır.

Tapu Şerhi ve Haciz İşlemi

İcra müdürlüğü, taşınmaz haczine karar verilmesinin ardından ilgili Tapu Müdürlüğü'ne haciz şerhi konulması için yazı yazar. Şerh tapu kütüğüne işlendikten sonra borçlu taşınmazı devredemez, ipotek tesis edemez; üçüncü kişiler iyiniyetli alıcı konumuna giremez.

Kıymet Takdiri ve İhale

Taşınmazın değeri, icra müdürlüğünce görevlendirilen bilirkişi tarafından belirlenir. Kıymet takdir raporuna tebliğden itibaren 7 gün içinde itiraz edilebilir. Değer kesinleştikten sonra satış günü ilan edilir; satış ilanı gazete ve elektronik ortamda yayımlanır. Taşınmaz en az iki ihalede satışa çıkarılır:

• Birinci ihale: Teklif, kıymet takdirinin %50'sinin altında olamaz; satış masrafları ve rüçhanlı alacaklar karşılanmalıdır.
• İkinci ihale: Birinci ihalede satış gerçekleşmezse ikinci ihalede teklif %40 sınırına kadar düşebilir.

Borçlunun Hakları

Taşınmaz haczinde borçlu çeşitli hakları kullanabilir:

• Borcun tamamını ödeme: İhaleye kadar her aşamada borç ödenerek haciz kaldırılabilir.
• Kıymet takdirine itiraz: Değerin düşük belirlenmesi hâlinde itiraz hakkı kullanılabilir.
• İhale feshi davası: İhalenin usule aykırı yapıldığı durumlarda ihalenin feshi talep edilebilir (İİK m.134).
• İstihkak iddiası: Haczedilen taşınmaz üçüncü bir kişiye aitse istihkak davası açılabilir.

Artanın İadesi

İhale bedelinden icra masrafları, vergi borçları ve rüçhanlı alacaklar düşüldükten sonra kalan tutar borçluya iade edilir. Bu nedenle taşınmazın değerinin borçtan çok daha yüksek olduğu durumlarda satışı engellemek yerine süreci doğru yönetmek daha avantajlı olabilir.

Taşınmazda Kiracı Varsa

Taşınmazın üçüncü kişi tarafından kiralanmış olması haczi engellemez; ancak kiracı, ihale alıcısına karşı kira sözleşmesini ileri sürebilir. İhale alıcısı bu durumda kira sözleşmesine uymak ya da yasal yolla kiracıyı tahliye ettirmek durumunda kalabilir.

Sık Sorulan Sorular

Oturduğum evi de haciz yapabilirler mi? Evet; ikamet edilen konut haczedilebilir. Ancak ailenin geçimi için zorunlu ev eşyaları haczedilemez.

Haciz şerhi ne kadar süre kalır? Satış yapılmazsa şerh, koyulma tarihinden itibaren iki yıl sonra kendiliğinden düşer; alacaklı yenileme talep edebilir.

Tapu iptali davası haczi durdurur mu? Hayır; ancak ihtiyati tedbir kararı alınırsa satış duraklatılabilir.