Ev sahibi kiracıyı ne zaman çıkarabilir sorusu, Türk kira hukukunda en çok karıştırılan konuların başında gelir. Kira sözleşmesi süresinin dolması tek başına tahliye gerekçesi değildir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347-356. maddeleri arasında düzenlenen tahliye sebepleri sınırlı sayıda olup ev sahibi yalnızca bu sebeplere dayanabilir. Bu rehberde her tahliye sebebi, geçerli süre ve prosedürüyle birlikte açıklanmaktadır.
1. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (TBK m.350)
Kiraya verenin veya eşinin, altsoyunun, üstsoyunun ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin kiralanan taşınmaza konut ihtiyacı duyması halinde tahliye davası açılabilir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Yargıtay 6. HD'nin yerleşik içtihadına göre ev sahibinin kirada oturması, ihtiyacın varlığına karine oluşturur.
Süre ve Usul
- Belirli süreli sözleşmede: Kira süresi sona erdikten sonra 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır. Bu süre kaçırılırsa bir sonraki döneme kadar beklenmesi gerekir.
- Belirsiz süreli sözleşmede: Her 6 aylık dönem sonundan en az 3 ay önce yazılı bildirim yapılmalı; kiracı çıkmazsa bildirim döneminin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.
İhtiyaç nedeniyle tahliyeden sonra ev sahibi 3 yıl boyunca aynı taşınmazı bir başkasına kiralayamaz; aksi hâlde eski kiracıya son kira bedelinin bir yıllık tutarından az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur (TBK m.355).
2. İki Haklı İhtar ile Tahliye (TBK m.352/2)
Kiracının aynı kira yılı içinde iki ayrı ayın kirasını ödememesi üzerine, her birine ayrı ayrı yazılı ihtar gönderilmesi hâlinde tahliye hakkı doğar. İhtardan sonra kira ödense dahi bu hak düşmez.
Önemli Koşullar
- İki ihtar aynı kira yılına ait iki farklı aya ilişkin olmalıdır.
- Tahliye davası kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır.
- İhtarların noter veya iadeli taahhütlü posta ile tebliğ edilmesi ispat kolaylığı sağlar.
3. Tahliye Taahhütnamesi (TBK m.352/1)
Kiracının kira sözleşmesinin kurulmasından sonra belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesi halinde, taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatılabilir veya tahliye davası açılabilir. Taahhütnamenin kira sözleşmesi imzalanırken değil, sonradan alınmış olması gerekir; aksi hâlde geçersiz sayılır.
4. 10 Uzama Yılı Sonunda Tahliye (TBK m.347)
Kira sözleşmesi kira başlangıç tarihi üzerinden 10 kez uzamışsa ev sahibi, bir sonraki kira yılının başlamasından en az 3 ay önce kiracıya yazılı bildirim yaparak o kira yılının sonunda tahliye davası açma hakkını kullanabilir. Bu yol için herhangi bir özel sebep göstermek gerekmez.
5 yıllık kiracıyı sırf "5 yıl doldu" gerekçesiyle çıkarmak mümkün değildir; bu sınır kira bedeli tespit davası için öngörülmüştür. Tahliye için 10 uzama yılını beklemek gerekir.
5. Esaslı Tadilat Nedeniyle Tahliye (TBK m.350/2)
Kiralanan taşınmazın ayakta tutulması için zorunlu olan veya kullanımını önemli ölçüde kısıtlayan esaslı bir tadilat ya da yeniden inşaat gerektirmesi hâlinde tahliye talep edilebilir. Tadilatın gerçekten zorunlu olduğunu ispat yükü kiraya verendedir; bu nedenle teknik rapor ve yapı ruhsatının dava dilekçesine eklenmesi önerilir.
6. Kiracının Başka Konutu Olması (TBK m.352/3)
Kiracı veya eşinin aynı belediye sınırları içinde oturmaya elverişli başka bir konutu bulunması hâlinde kiraya veren, sözleşmenin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa kira sözleşmesini sona erdirebilir. Uygulamada bu sebebin ispatı nispeten güçtür; tapu kayıtlarına dayalı delil sunulması gerekir.
Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir mi?
Evet, ancak sadece evi satın almak tek başına yeterli değildir. TBK m.351 kapsamında yeni malik şu iki yoldan birini seçebilir:
- 1. Yol: Taşınmazı edindiği tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim yaparak ihtiyacını bildirmek ve edinmeden 6 ay sonra tahliye davası açmak.
- 2. Yol: Kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde ihtiyaç gerekçesiyle tahliye davası açmak.
İhtarnamede kiracıya 6 aydan az süre verilmesi, Yargıtay içtihadına göre ihbarın geçersizliğine yol açabilir ve dava süre yönünden reddedilebilir.
Zorunlu Arabuluculuk
2024 yılından itibaren kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk dava şartıdır. Arabuluculuk başvurusu yapılmadan doğrudan dava açılırsa mahkeme davayı dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddeder. Arabuluculuk sürecinin tamamlanmasından sonra tahliye davası Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılır.
Özet: Tahliye Sebepleri Nelerdir?
Ev sahibi kiracıyı ne zaman çıkarabilir sorusunun kısa yanıtı: yalnızca kanunda sayılan sebeplerden biri gerçekleştiğinde. yalnızca kanunda sayılan altı sebepten biri gerçekleştiğinde ve usulüne uygun bildirim ile dava süreleri takip edildiğinde. Sözleşme süresinin dolması, 5 yılın geçmesi veya kira artışında anlaşmazlık, tahliye sebebi değildir.
Büromuzun Bu Konudaki Hizmet Alanı
Balgat Hukuk Bürosu, Ankara kira hukuku kapsamında tahliye davası hazırlığından arabuluculuk ve icra aşamasına kadar tüm süreci yönetmektedir. Kira borcu icra takibi ve kira bedeli tespiti konularında da hizmet vermekteyiz. Değerlendirme için 0312 285 5153 numarasını arayabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; bireysel hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için bir avukattan görüş almanız önerilir.