Hisseli Tapu Kiralama 2026: Paydaş Muvafakati ve Çifte Çoğunluk

Hisseli tapu (paylı mülkiyet) altındaki taşınmazın kiraya verilmesi, tek malikli mülkiyete oranla çok daha karmaşık hukuki kurallara tabidir. Türk Medeni Kanunu m. 688 vd. uyarınca bir taşınmaza birden fazla kişi pay oranında malik olabilir; ancak bu durum, taşınmaz üzerinde yapılacak yönetim ve tasarruf işlemlerinde çoğunluk şartı doğurur. Kiraya verme, Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarınca önemli yönetim işi sayılır ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 691/1 gereği çifte çoğunluk (pay ve paydaş sayısı çoğunluğu) aranır. Bu rehber, hisseli tapuda kira sözleşmesinin nasıl kurulacağını, muvafakatname şartlarını, kira geliri paylaşımını ve uyuşmazlık çözüm yollarını 2026 mevzuatı çerçevesinde anlatmaktadır.

Paylı Mülkiyet (Hisseli Tapu) Nedir?

Paylı mülkiyet, birden fazla kişinin bir taşınmaza belirli oranlarda (örneğin 1/2, 1/4, 1/8) malik olmasıdır. Tapu kütüğünde her paydaşın payı kesir olarak gösterilir; ancak fiziki bir bölünme söz konusu değildir. Paydaşlar; satış, miras yoluyla intikal, hibe veya birlikte satın alma gibi yollarla bu duruma gelebilirler. TMK m. 688 paylı mülkiyetin tanımını yapar; m. 693 paydaşın haklarını, m. 691 ise yönetim kararlarını düzenler.

Paylı Mülkiyetin Tipik Doğuş Halleri

• Mirasçıların elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete dönüştürmesi,
• Eşlerin birlikte ev alması (örneğin 1/2 paylı),
• İki kardeşin birlikte yatırım amaçlı taşınmaz edinmesi,
• Arsa karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhide pay verilmesi,
• Cebri icra satışında birden fazla alıcının pay alması.

Paydaşın Yetki Alanı

Her paydaş kendi payı üzerinde tek başına tasarruf edebilir (satış, ipotek tesisi, devir). Ancak taşınmazın tamamı üzerinde yapılacak işlemler için diğer paydaşların da iradesi gerekir. Kiralama işlemi tüm taşınmazı etkilediği için "tamamı üzerinde tasarruf" kategorisindedir.

Çifte Çoğunluk Kuralı — TMK 691

Türk Medeni Kanunu m. 691/1: "Önemli yönetim işleri, pay ve paydaş çoğunluğunun kararıyla yapılır." Yargıtay, kiraya verme işleminin önemli yönetim işi sayılması gerektiğini istikrarlı şekilde kararlaştırmaktadır. Buna göre kira sözleşmesi kurulurken iki çoğunluk birlikte sağlanmalıdır.

Çifte Çoğunluk Nedir?

1. Paydaş çoğunluğu: Paydaş sayısının yarıdan fazlası,
2. Pay çoğunluğu: Pay oranı toplamının yarıdan fazlası.

Örnek Hesaplamalar

Örnek 1: Taşınmaz 4 paydaşlı; A %50, B %20, C %20, D %10. A tek başına kiralama isterse pay olarak %50'yi geçmediği için yetersizdir; ayrıca paydaş sayısı çoğunluğu (3 kişi) da yok. Geçerli karar için A + B + C (3 paydaş, toplam pay %90) birlikte hareket etmelidir.

Örnek 2: 3 paydaşlı taşınmaz; A %60, B %20, C %20. B ve C birleşse pay sayısı çoğunluğu (2/3) sağlanır ama pay toplamı %40 olur; pay çoğunluğu eksik kalır. Yine A'nın katılımı zorunludur.

Örnek 3: 2 paydaşlı taşınmaz; A %50, B %50. Çifte çoğunluk hiçbir tek paydaş tarafından sağlanamaz; oybirliği şarttır.

Olağan Yönetim İşi Ayrımı

TMK m. 690 uyarınca olağan yönetim işlerinde (örneğin küçük tamiratlar, aidat ödemeleri) salt çoğunluk yeterlidir. Ancak kiraya verme, taşınmazın ekonomik olarak başkasına bırakılması anlamına geldiği için olağan yönetim sayılmaz.

Muvafakatname (Yazılı Onay) Nasıl Düzenlenir?

Kira sözleşmesinin geçerliliği için katılmayan paydaşlardan yazılı muvafakat alınması en güvenli yoldur. Muvafakatname; bir paydaşın, diğer paydaşların yapacağı kira işlemine onay verdiğini gösteren yazılı belgedir.

Muvafakatnamenin Asgari İçeriği

• Taşınmazın tapu bilgileri (il, ilçe, mahalle, ada, parsel, bağımsız bölüm),
• Tüm paydaşların ad-soyad ve pay oranı bilgileri,
• Muvafakat veren paydaşın açık beyanı ("kiraya verilmesine muvafakat ederim"),
• Kira sözleşmesinin önemli unsurları (süre, bedel, kiracı bilgisi),
• Kira gelirinin paylaşım şekli (varsa özel anlaşma),
• Tarih ve ıslak imza.

Noter Onayı Şart mı?

Kanun, muvafakatname için resmi şekil aramaz; adi yazılı şekil yeterlidir. Ancak ileride doğacak ispat sorunları için noter aracılığıyla düzenlenmesi şiddetle tavsiye edilir. Vekaletname şeklinde de düzenlenebilir; bu durumda noterde "kiralama yetkisini içerir" özel yetkili vekaletname şarttır.

Sonradan İcazet (Onay)

Bir paydaş, başlangıçta muvafakat vermemiş olsa dahi sonradan kira sözleşmesini onaylayabilir (icazet). İcazet açık veya örtülü olabilir; kira gelirini almak, kiracıya karşı tahliye davası açmamak gibi davranışlar örtülü icazet sayılabilir. Yargıtay, sonradan icazetin verilmesi halinde sözleşmenin geriye etkili olarak geçerli hale geldiğini kabul eder.

Kira Sözleşmesinde Taraf Kim Olur?

Hisseli tapuda kira sözleşmesinin "kiraya veren" tarafında üç farklı yapı kurulabilir:

A. Tüm Paydaşların Birlikte Taraf Olması

En sağlam yöntemdir. Sözleşmenin başlığında tüm paydaşların ad-soyad ve TC kimlikleri yazılır; her paydaş ayrı ayrı imzalar. Tahliye, tahsilat ve ihtarname işlemlerinde sorun yaşanmaz. Çok paydaşlı taşınmazlarda pratik zorluk oluşturabilir.

B. Çoğunluk Paydaşların Taraf Olması + Muvafakatname

Çifte çoğunluğu sağlayan paydaşlar sözleşmenin tarafı olur; katılmayanlar muvafakatnameyle onay verir. Sözleşme metninde "diğer paydaşların yazılı muvafakatiyle" ifadesinin bulunması güven sağlar.

C. Bir Paydaşın Diğerleri Adına Hareket Etmesi

Vekaletname ile bir paydaş, diğerleri adına sözleşmeyi imzalayabilir. Vekaletnamede "konut/işyeri kiralama, kira bedelini tahsil, ihtarname çekme, dava açma" yetkileri açıkça yer almalıdır. Tipik vekaletname taşınmaz ile ilgili genel yetkileri içerse de hâkim güvence için özel yetkili vekaletname tercih edilmelidir.

Kira Geliri Nasıl Paylaşılır?

TMK m. 693 uyarınca her paydaş, taşınmazdan elde edilen semerelerden pay oranında yararlanır. Kira geliri de semerelerden sayılır.

Pay Oranı Esası

Aksi kararlaştırılmadıkça kira geliri tapudaki pay oranlarına göre paylaşılır. %25 paya sahip paydaş aylık kiranın %25'ini alır. Bu kural emredici değildir; paydaşlar yazılı olarak farklı bir paylaşım kararlaştırabilir.

Tahsilat ve Aktarım

• Kira bedelini tek paydaş tahsil edebilir (çoğunlukla yönetici paydaş),
• Tahsilatçı paydaş, diğerlerine pay oranında ödeme yapmakla yükümlüdür,
• Banka havalesi ile ödeme yapılması ileride ispat kolaylığı sağlar,
• Paydaşlar isterse kiracı her paydaşa ayrı ayrı pay oranında ödeme yapabilir.

Vergi Yükümlülüğü

Her paydaş, kendi pay oranına düşen kira gelirini Gelir İdaresi Başkanlığı'na ayrı ayrı beyan eder. Konut kira geliri istisnası her paydaş için ayrı uygulanır; tek tek belirlenmiş istisnayı (2026 için güncel rakam) her paydaş kendi payı için kullanabilir.

Tahsilat Yapmayan Paydaşın Hakları

Payına düşen kira bedelini alamayan paydaş, tahsilatı yapan paydaşa karşı alacak davası açabilir. Ayrıca tahsilat dışında taşınmazı doğrudan kendi kullanan paydaşa karşı pay oranında ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edilebilir.

Onaysız Sözleşmenin Hukuki Sonuçları

Çifte çoğunluk olmadan yapılan kira sözleşmesi; bütün paydaşları otomatik olarak bağlamaz. Bu durumda dört temel hukuki sonuç doğar.

1. Sözleşmenin Göreceli Geçersizliği

Sözleşme, onayı bulunmayan paydaşlar yönünden hüküm doğurmaz. Onay vermiş paydaş kendi açısından bağlıdır. Onay vermeyen paydaş, sözleşmenin kendisi yönünden geçersizliğinin tespiti davası açabilir.

2. Ecrimisil Talebi

Kiracı, onay vermeyen paydaş açısından haksız işgal konumundadır. Bu paydaş, kiracıya karşı pay oranında ecrimisil isteyebilir. Ecrimisil; emsal kira bedelleri üzerinden geriye dönük 5 yıla kadar hesaplanır.

3. Müdahalenin Men'i Davası

Onay vermeyen paydaş, kiracının taşınmaza müdahalesinin önlenmesini (men'i) talep edebilir. Bu dava sonucu kiracı taşınmazı boşaltmakla yükümlü olur. Pratikte mahkemeler, diğer paydaşların onayı arzu edilmedikçe taşınmazın tahliyesini hemen emretmek yerine paylaşım çözümünü tercih eder.

4. Ortaklığın Giderilmesi Davası

Anlaşmazlığın kalıcı çözümü için izale-i şüyu (ortaklığın giderilmesi) davası açılabilir. Detay için tapu iptali ve tescili rehberimize bakabilirsiniz.

Hisseli Tapuda Fesih ve Tahliye

Kira sözleşmesinin sona erdirilmesi (fesih) de en az kuruluşu kadar önemli yönetim işi sayıldığından çifte çoğunluk gerekir. Bu kural; ihtarname çekme, tahliye davası açma ve icra takibi başlatma gibi tüm aşamaları kapsar.

İhtarname Çekme

Fesih ihtarnamesi kiraya veren sıfatıyla çoğunluk paydaşları tarafından imzalanır ya da onların adına vekil tarafından çekilir. Azınlık paydaşın tek başına çektiği ihtar geçersizdir.

Tahliye Davası

Tahliye davası, çifte çoğunluğu oluşturan paydaşlar tarafından birlikte açılır. Davacı sıfatı için pay/paydaş çoğunluğu mahkemece resen incelenir. Tahliye sebepleri hakkında detay için 8 yasal tahliye sebebi rehberimize bakabilirsiniz.

Azınlık Paydaşın Hakları

Azınlık paydaş, tahliye davasında müdahil olarak yer alabilir; ayrıca kira sözleşmesine itiraz etmiş olduğu için kendi yönünden ecrimisil talep edebilir. Tahliye yerine paylaşımı arıyorsa ortaklığın giderilmesi davası daha etkili sonuç verir.

İhtiyaç Tahliyesi Özel Hali

Paydaşlardan birinin konuta ihtiyacı doğduğunda ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir. Ancak burada da davayı açan paydaşın çoğunluğu sağlaması veya diğer paydaşların muvafakatini alması zorunludur.

Çözüm Yolu: Ortaklığın Giderilmesi

Paydaşlar arasında kira sözleşmesi, gelir paylaşımı veya yönetim konusunda anlaşmazlık çözülemiyorsa ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası nihai çözüm yoludur. TMK m. 698 her paydaşa istediği zaman bu davayı açma hakkı tanır.

İki Yöntem

1. Aynen taksim: Taşınmazın fiziksel olarak bölünmesi (genellikle imar ve fiziki şartlar engel olur),
2. Satış suretiyle taksim: Taşınmazın açık artırma ile satılması ve bedelin pay oranında paylaştırılması (uygulamada en yaygın yol).

Süreç Adımları

1. Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılır,
2. Bilirkişi marifetiyle değerleme ve aynen taksim imkanı incelenir,
3. Aynen taksim mümkün değilse satış kararı verilir,
4. Açık artırma satışı icra dairesince yapılır,
5. Satış bedeli pay oranında paydaşlara ödenir.

Pratik Tavsiyeler

• Dava süresi genelde 1-2 yıldır,
• Açık artırmada genelde rayiç bedelin altına satış yapılabilir,
• Paydaşlar artırmaya katılarak taşınmazı kendisi alabilir,
• Anlaşmalı satış (paydaşların doğrudan birbirine satışı) daha karlı çözüm olabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Hisseli tapuda bir paydaş tek başına kira sözleşmesi yapabilir mi?

Hayır. Kiraya verme TMK m. 691 anlamında önemli yönetim işi olduğundan pay ve paydaş çoğunluğu birlikte aranır. Tek başına azınlık paydaş diğerlerini bağlayan sözleşme yapamaz; aksi halde diğer paydaşlar ecrimisil talep edebilir.

Hisseli tapuda kira sözleşmesi noterde mi yapılır?

Hayır, kanun resmi şekil aramaz; adi yazılı sözleşme yeterlidir. Ancak çifte çoğunluk olduğunun ispatı, muvafakatnamelerin geçerliliği gibi konularda ileride sorun yaşanmaması için noter onaylı düzenleme tavsiye edilir.

Kira gelirini sadece bir paydaş alıyorsa ne yapılır?

Diğer paydaşlar pay oranında kira bedelini talep eden bir alacak davası açabilir. Geçmiş 5 yıla kadar geriye dönük talep mümkündür; bu süre zamanaşımıdır. Kira bedelinin tespitinde de ihtiyaç doğarsa kira tespit davası yoluna gidilebilir.

Kiracı, hisseli tapuyu bilerek kiraladıysa sorumluluğu nedir?

Kiracı tapuyu inceleme ödevi vardır. Hisseli olduğunu bilmesine rağmen yalnızca bir paydaşla sözleşme imzalamışsa, onay vermeyen paydaşlar açısından haksız işgalci konumundadır ve ecrimisil ödemekle yükümlüdür.

Paydaşlardan biri yurt dışındaysa muvafakat nasıl alınır?

Yurt dışındaki paydaş, bulunduğu ülkenin Türk Konsolosluğu'nda muvafakatname ya da vekaletname düzenleyebilir. Apostil veya konsolosluk onaylı belge, Türkiye'de geçerli kabul edilir. Bu süreç hakkında tapu işlemleri rehberimize bakabilirsiniz.

Eşler birlikte sahip olduğu evi kim kiraya verebilir?

Tapu eşlerin yarı yarıya paylı mülkiyetindeyse her iki eşin de imzası zorunludur (çifte çoğunluk %50+%50 ile sağlanamaz, oybirliği gerekir). Ayrıca aile konutu şerhi varsa TMK m. 194 gereği diğer eşin yazılı rızası alınmadan tasarruf işlemi yapılamaz.

Kiraya verenler ölürse mirasçılar otomatik olarak taraf olur mu?

Evet. Kiraya verenin ölümü kira sözleşmesini sona erdirmez; mirasçılar veraset ilamı ile birlikte taraf sıfatını kazanır. Birden fazla mirasçı varsa elbirliği mülkiyeti doğar ve tüm mirasçılar birlikte hareket etmelidir. Detay için veraset ilamı rehberimize bakabilirsiniz.