İcra Yoluyla Tahliye 2026: Süreç Adımları ve Ödeme Emri Rehberi

İcra yoluyla tahliye, kira borcunu ödemeyen ya da tahliye taahhüdünü yerine getirmeyen kiracının, mahkeme yerine doğrudan icra dairesi aracılığıyla taşınmazdan çıkarılması yöntemidir. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m. 269-275 arasında düzenlenen bu prosedür, kiraya verene hızlı sonuç almanın iki yolunu sunar: temerrüt nedeniyle ilamsız icra takibi (m. 269) ve tahliye taahhüdüne dayalı ilamsız tahliye takibi (m. 272). Yazılı kira sözleşmesi olan kiraya veren, ihtarname şartına bağlı kalmaksızın doğrudan icra takibi başlatabilir; itiraz olmaması halinde kira hukuku davalarına göre çok daha hızlı tahliye sağlanır. Bu rehber, 2026 yılı uygulamasıyla icra yoluyla tahliyenin tüm adımlarını, sürelerini ve kiracı itiraz haklarını detaylı şekilde açıklar.

İcra Yoluyla Tahliyenin İki Türü

İcra ve İflas Kanunu, kiralanan taşınmazın icra yoluyla tahliyesi için iki ayrı yol öngörmüştür. Her birinin kullanım koşulları ve süreçleri farklıdır.

A. Temerrüt Nedeniyle Tahliye Talepli İcra Takibi (İİK m. 269)

Kiracı kira bedelini ödemediğinde başvurulan yoldur. Ödeme emri ile birlikte tahliye talebi de kiracıya bildirilir. Kiracı, verilen sürede borcu öderse tahliye düşer; ödemezse hem para alacağı tahsil edilir hem de tahliye gerçekleşir.

B. Tahliye Taahhüdüne Dayalı İlamsız Tahliye (İİK m. 272)

Kira süresi bitmiş veya geçerli bir tahliye taahhütnamesi varsa kullanılan yoldur. Bu yolda ödeme emri değil tahliye emri doğrudan kiracıya tebliğ edilir. Detay için tahliye taahhütnamesi rehberimize bakabilirsiniz.

Hangisini Tercih Etmeli?

• Kira ödenmiyorsa: Temerrüt (m. 269) yolu — hem alacak hem tahliye birlikte talep edilir.
• Tahliye taahhüdü varsa: İİK m. 272 — doğrudan tahliye emri.
• Diğer tahliye sebepleri (ihtiyaç, yeni malik vb.): Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılmalıdır.

1. Takip Talebi ve Yetkili İcra Dairesi

Süreç, kiraya verenin yetkili icra dairesine takip talebi vermesi ile başlar. Talep formunda alacak miktarı, faiz, masraflar ve tahliye talebi açıkça belirtilir.

Yetkili İcra Dairesi

Yetki kuralları İİK m. 50 ve HMK m. 6 vd. uyarınca belirlenir:

• Taşınmazın bulunduğu yer icra dairesi (genel yetki),
• Kira sözleşmesinin yapıldığı yer,
• Sözleşmede kararlaştırılan yer.

Takip Talebine Eklenecek Belgeler

• Yazılı kira sözleşmesinin aslı veya onaylı sureti,
• Kiraya verenin tapu kaydı (gerekiyorsa),
• Vekaletname (avukat aracılığıyla yürütülüyorsa),
• Önceden çekilmiş ihtarname (varsa).

Talep Edilecek Tutarlar

• Birikmiş kira alacağı (aylar tek tek dökülmeli),
• Yasal faiz (TBK m. 88 — temerrüt faizi),
• İcra ve takip masrafları,
• Vekalet ücreti.

2. Ödeme Emrinin Düzenlenmesi (Örnek 13)

İcra dairesi, takip talebini aldıktan sonra Örnek No: 13 ödeme emri düzenler ve kiracıya tebliğ eder. Bu belge, hem para alacağının ödenmesini hem de borç ödenmediği takdirde tahliyeyi içerir.

Ödeme Emrinin İçeriği

• Borcun miktarı ve dayanağı (hangi aylar için),
• Ödeme süresi (konutta 30 gün, diğer kiralarda 10 gün),
• İtiraz süresi (7 gün),
• Süre içinde ödeme yapılmaması halinde tahliyeye karar verileceği uyarısı,
• Yetkili icra dairesinin bilgileri.

Tebligat

Ödeme emri Tebligat Kanunu hükümlerine göre kiracıya tebliğ edilir. Tebliğ tarihi kritik öneme sahiptir; tüm süreler bu tarihten itibaren işlemeye başlar.

3. İtiraz Süresi ve İtirazın Şekli

Kiracı, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde icra dairesine itiraz edebilir. Bu süre kesin niteliktedir; uzatılamaz ve kaçırılırsa hak düşer.

İtiraz Türleri

• Borca itiraz: Borcun olmadığı, miktarın yanlış olduğu, ödeme yapıldığı iddiası,
• İmzaya itiraz: Kira sözleşmesindeki imzanın kendisine ait olmadığı iddiası (özel olarak belirtilmelidir),
• Yetki itirazı: İcra dairesinin yetkisiz olduğu iddiası,
• Zamanaşımı itirazı: Kira alacağının 5 yıllık zamanaşımına uğradığı iddiası.

İtirazın Sonucu

İtiraz takibi durdurur. Bu durumda kiraya veren iki seçenekten birini kullanabilir:

1. İtirazın kaldırılması talebi: İmzaya itiraz yoksa ve yazılı belge varsa, 6 ay içinde icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye davası açılır.
2. İtirazın iptali davası: Genel hükümlere göre Sulh Hukuk Mahkemesinde 1 yıl içinde dava açılır.

Pratik İpucu

Yazılı kira sözleşmesi varsa itirazın kaldırılması yolu daha hızlıdır; çünkü icra mahkemesi basit yargılama yapar. Bu konuda ödeme emrine itiraz rehberimizden ayrıntılı bilgi alabilirsiniz.

4. 30 Gün Ödeme Süresi (Konutta)

Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m. 315'e paralel olarak ödeme emrinde 30 günlük ödeme süresi verilir. Diğer kira türlerinde (mesken dışı taşınır kiraları) bu süre 10 gündür.

Ödeme Süresi İçinde Ne Olur?

• Kiracı borcun tamamını öderse takip biter; tahliye düşer,
• Kısmi ödeme yapılırsa eksik kalan kısım için takip devam eder,
• Hiç ödeme yapılmazsa kiraya veren tahliye talep edebilir hale gelir.

Ödeme Yöntemi

Kiracı borcunu icra dairesinin banka hesabına yatırarak ödeyebilir. Doğrudan kiraya verene ödeme yapılmışsa belge ile ispatlanmalı; aksi halde icra dairesi açısından geçerli sayılmaz.

Geç Ödeme Hali

30 günlük süre dolduktan sonra yapılan ödeme borç açısından geçerlidir; ancak tahliye davasını kendiliğinden düşürmez. Kiraya veren, geç ödemeyi kabul etmeden tahliye talebine devam edebilir.

5. İcra Mahkemesinde Tahliye Talebi

Ödeme emrindeki 30 günlük süre dolmasına rağmen borç ödenmezse kiraya veren, sürenin bitiminden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinden tahliyeye karar verilmesini talep eder. Bu süre hak düşürücüdür; geçirildikten sonra icra yoluyla tahliye hakkı düşer.

Yetkili Mahkeme

Tahliye talebi, takibin yapıldığı yer İcra Mahkemesine sunulur. İcra Mahkemesi basit yargılama usulüne göre karar verir; karar genellikle 2-4 ayda çıkar.

Mahkemenin İncelediği Hususlar

• Yazılı kira sözleşmesinin geçerliliği,
• Ödeme emrinin usulüne uygun tebliği,
• Ödeme süresinin dolmuş olması,
• Kira borcunun ödenmediği veya geç ödendiği.

Kiracının Savunması

Kiracı bu aşamada kira bedelini ödediğini, tebligatın usulsüz olduğunu, sözleşmenin geçersizliğini iddia edebilir. Ancak tahliye davasının basit yargılama usulüne tabi olması nedeniyle kapsamlı bir delil incelemesi yapılmaz; karmaşık uyuşmazlıklar Sulh Hukuk Mahkemesine bırakılır.

6. Tahliye Emri ve 15 Gün Süre

İcra mahkemesi tahliye kararı verdikten sonra icra dairesi kiracıya tahliye emri gönderir. Tahliye emrinde kiracıya genellikle 15 gün süre verilir; bu süre, kiracının taşınmazı gönüllü olarak boşaltması için son fırsattır.

Tahliye Emrinde Yer Alan Hususlar

• Tahliye kararının dayanağı (icra mahkemesi karar numarası),
• Boşaltma süresi (15 gün),
• Süre içinde boşaltılmaması halinde cebri tahliye yapılacağı uyarısı,
• Çilingir, nakliye ve depo masraflarının kiracıya yükletileceği bilgisi.

Gönüllü Tahliye Avantajları

Kiracı 15 gün içinde gönüllü olarak çıkarsa:

• Çilingir masrafı doğmaz,
• Eşyalar depoya kaldırılmaz,
• Komşulara karşı gerilim yaşanmaz,
• İcra masrafları daha düşük kalır.

7. Cebri (Fiili) Tahliye

15 günlük tahliye emri süresi dolmasına rağmen kiracı taşınmazı boşaltmazsa cebri tahliye aşamasına geçilir. İcra müdürü, kolluk (polis veya jandarma) eşliğinde adrese gider.

Tahliye Günü Süreç

1. İcra memuru ve kolluk taşınmaza gider,
2. Kapı açılmazsa çilingir aracılığıyla açılır,
3. Kiracı evdeyse taşınmazı boşaltmasına olanak verilir,
4. Eşyalar tutanakla tespit edilir,
5. Eşyalar yediemine veya depoya teslim edilir,
6. Taşınmaz kiraya verene teslim edilir, anahtar verilir.

Eşyaların Akıbeti

Cebri tahliyede çıkarılan eşyalar:

• Bir yedieminliğe (depo şirketi veya yetkili kişi) teslim edilir,
• Kiraya veren depo masrafını ön ödemek zorundadır; sonra kiracıdan tahsil eder,
• Kiracı makul süre içinde (genellikle 6 ay) eşyaları almakla yükümlüdür,
• Alınmayan eşyalar hakkında satış yoluyla tasfiye gündeme gelebilir.

Cebri Tahliye Tutanağı

İcra memuru, tahliye işleminin tüm aşamalarını içeren tutanak düzenler. Tutanakta tarafların imzaları, eşya listesi ve teslim edilen yer/kişi bilgileri yer alır. Bu tutanak ileride doğabilecek uyuşmazlıklar için temel belgedir.

Kiracının Hakları ve Savunma Yolları

İcra yoluyla tahliye süreci kiracı açısından dezavantajlı görünse de hukuk birçok savunma imkanı sunar.

1. İtiraz Hakkı (7 Gün)

Ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde icra dairesine itiraz takibi durdurur. Kira borcunun olmadığı, miktarın yanlış olduğu, kira sözleşmesindeki imzanın sahte olduğu gibi sebepler ileri sürülebilir.

2. Ödeme Hakkı (30 Gün)

Kiracı, ödeme emrinde belirtilen 30 günlük süre içinde borcun tamamını öderse hem takip biter hem tahliye düşer. Bu hak, kiracıya kira sözleşmesini sürdürme şansı verir.

3. Şikayet Hakkı (İİK m. 16)

Takip işlemlerinde usul aykırılığı varsa kiracı icra mahkemesine şikayet edebilir. Yetkisiz icra dairesi, hatalı tebliğ, eksik bilgi gibi durumlar şikayet konusu olabilir.

4. Tehir-i İcra (Yürütmenin Durdurulması)

Tahliye kararına karşı istinaf başvurusu yapılırken, kiracı kararın icrasının (uygulanmasının) durdurulmasını talep edebilir. Tehir-i icra kararı verilirse cebri tahliye yapılamaz.

5. Mücbir Sebep Savunması

Doğal afet, ağır hastalık gibi mücbir sebepler nedeniyle ödeme yapılamamışsa tahliyeye karşı savunma olarak ileri sürülebilir. Mahkeme takdir yetkisini kullanarak süre uzatabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

İcra yoluyla tahliye en az ne kadar sürer?

Kiracı itiraz etmez ve ödeme yapmazsa, ödeme emrinden cebri tahliyeye kadar tipik süreç 3-6 ay arasında değişir. İtiraz varsa 8-12 aya uzayabilir; istinaf aşaması eklenirse 1-1,5 yıl bulabilir.

Avukatsız icra yoluyla tahliye takibi başlatabilir miyim?

Evet. Kiraya veren takip talebini şahsen verebilir. Ancak ödeme emri, itirazın kaldırılması ve tahliye davaları teknik prosedürler içerdiği için avukat aracılığıyla yürütülmesi tavsiye edilir.

Kiracı kısmi ödeme yaparsa tahliye durur mu?

Kısmi ödeme borcun tamamını ortadan kaldırmadığı için tahliye durmaz. Sadece tam ve süresi içindeki ödeme, tahliyeye engel olur. Geç gelen ödeme ise borcu kapatsa bile tahliye hakkını engellemez.

Kira sözleşmesi yoksa icra yoluyla tahliye yapılabilir mi?

Yazılı sözleşme olmadan icra yoluyla tahliye zorlaşır. Bu durumda öncelikle Sulh Hukuk Mahkemesinde kira ilişkisinin tespiti veya tahliye davası açılır; kararın kesinleşmesinden sonra ilamlı icra takibi başlatılır.

Kiracının evinin elektriği veya suyu kesilebilir mi?

Hayır. Cebri tahliye sadece icra dairesi marifetiyle yapılabilir. Su, elektrik, doğalgaz kesme; kapı kilidi değiştirme; eşyaları dışarı atma gibi davranışlar suç teşkil eder (TCK m. 117 ve diğer hükümler). Kiracı şikayet hakkını kullanabilir.

İcra yoluyla tahliyede masraflar kimden tahsil edilir?

Takip masrafları, avukatlık ücreti, çilingir, depo ve nakliye masrafları kiracıya yükletilir. Tahliye kararı ile birlikte bu masraflar takip dosyasına eklenir ve kiracının haczedilebilir mal varlığından tahsil edilir.

Tahliye sonrası kiracı eşyalarını alamazsa ne olur?

Eşyalar yedieminde belli bir süre (genellikle 6 ay) saklanır. Depo masrafı kiracıya yüklenir. Kiracı eşyalarını almazsa ek depo ücreti işler; süresinde alınmayan eşyalar için icra dairesi satış kararı verebilir ve elde edilen bedelden depo masrafları düşülerek bakiye kiracıya iade edilir. Hor kullanma ve eşya zararı konusunda hor kullanma tazminatı rehberimize bakabilirsiniz.