Kat malikleri kurulu kararı iptali davası, apartman veya site genel kurulunda alınan kararların hukuka, yönetim planına veya hakkaniyete aykırı olması durumunda açılan bir davadır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 33 hükmüne dayanan bu dava, hak düşürücü sürelere tabi olduğundan zamanında açılması büyük önem taşır. Toplantıya katılan ile katılmayan malikler için farklı süreler öngörülmüş, mutlak son tarih olarak 6 aylık üst sınır belirlenmiştir. 2026 itibarıyla bu davalarda zorunlu arabuluculuk şartı da uygulanmaktadır. Bu rehber kat malikleri kurulu kararının iptali davasının şartlarını, sürelerini, dava sürecini ve Yargıtay'ın yerleşik kriterlerini kapsamlı şekilde açıklamaktadır.
İçindekiler
Kat Malikleri Kurulu Kararı İptali Davası Nedir?
Kat malikleri kurulu, bir apartman veya sitedeki tüm kat maliklerinin oluşturduğu en yetkili organdır. Bu kurulun aldığı kararlar; aidat tutarları, yönetici seçimi, bütçe onayı, dış cephe yenilemesi, asansör yenileme, ortak alan kullanımı gibi konularda bağlayıcı niteliktedir.
Ancak bazı hallerde kurul kararları kanuna, yönetim planına veya hakkaniyete aykırı olabilir. Bu durumda, hakları zedelenen kat malikleri, kararın iptali için Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açabilir. Dava kabul edilirse, karar geçmişe etkili (ex tunc) olarak iptal edilir ve uygulanamaz hale gelir.
Yasal Dayanak (KMK m. 33)
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 33 hükmüne göre kat maliklerinden her biri:
- Kurul kararlarına itiraz hakkına sahiptir,
- Kanuna, yönetim planına aykırı bulduğu kararların iptalini isteyebilir,
- Karar tarihinden itibaren 1 ay, kararı öğrenme tarihinden itibaren 1 ay ve mutlak süre olarak 6 ay içinde dava açabilir,
- Davayı taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açar.
Ayrıca yönetim planı, ana taşınmaza ilişkin hak ve yükümlülüklerin temelini oluşturduğundan; iptal davasında yönetim planı hükümleri öncelikle dikkate alınır.
İptal Sebepleri
Yargıtay 18. ve 20. Hukuk Daireleri'nin yerleşik içtihatlarına göre kat malikleri kurulu kararı iptal sebepleri üç ana kategoride toplanır:
1. Usule Aykırılık (Şekli Sebepler)
- Toplantı çağrısının kanuni şekilde yapılmaması,
- 15 günlük çağrı süresine uyulmaması,
- Gündem maddelerinin önceden bildirilmemesi,
- Toplantı yeter sayısının sağlanmaması,
- Karar yeter sayısının yanlış hesaplanması,
- Vekaletname düzenleme şartlarına uyulmaması,
- Tutanak ve karar defterine kaydedilmemesi.
2. Esasa Aykırılık (Maddi Sebepler)
- Ana taşınmazın amacına aykırı kararlar (örn. konut binasında işyeri kararı),
- Eşitlik ilkesine aykırı aidat hesapları,
- Kanunun emredici hükümlerine aykırılık (KMK 16, 18, 19),
- Yönetim planına aykırı uygulama kararları,
- Hakkaniyete uymayan aşırı yükümlülükler,
- Ortak yer mülkiyetine zarar veren değişiklikler.
3. Mülkiyet Hakkının İhlali
- Belirli bir kat maliki aleyhine alınan ayrımcı kararlar,
- Bireysel mülkiyet alanlarına müdahale,
- Tapu kaydında bulunmayan kullanım kısıtlamaları,
- Eklenti veya ortak alanların tahsisinde adaletsizlik.
Dava Açma Süreleri (1 Ay - 6 Ay)
Süreler kat malikinin toplantıdaki durumuna göre değişir:
Toplantıya Katılan Malikler
Karar tarihinden itibaren 1 ay içinde dava açmalıdır. Toplantıda olumsuz oy veren veya çekimser kalan malikler bu süreye tabidir.
Toplantıya Katılmayan Malikler
Kararı öğrendiği tarihten itibaren 1 ay içinde dava açabilir. Kararı öğrenme; toplantı tutanağının tebliği, asıya çıkarılması veya elden tebliğ ile gerçekleşir.
Mutlak Hak Düşürücü Süre
Her durumda, kararın alındığı tarihten itibaren 6 ay içinde dava açılmalıdır. Bu süre kesin niteliktedir ve hiçbir gerekçe ile uzatılamaz.
Sürelerin Tablo Halinde Özeti
| Durum | Süre Başlangıcı | Süre |
|---|---|---|
| Toplantıya katılan | Karar tarihi | 1 ay |
| Toplantıya katılmayan | Öğrenme tarihi | 1 ay |
| Mutlak son tarih | Karar tarihi | 6 ay |
Yok Hükmündeki Kararlar ve Süre
Bazı kararlar hukuken hiç doğmamış sayılır; bunlara "yok hükmündeki kararlar" denir. Bu kararlar için 1 ay veya 6 aylık süre işlemez ve yokluk tespit davası her zaman açılabilir.
Yokluk Sayılan Haller
- Toplantı çağrısının hiç yapılmaması,
- Toplantı yeter sayısına ağır şekilde uyulmaması,
- Karar yeter sayısı bulunmaması (örn. tek kişinin verdiği karar),
- Kişisel mülkiyet hakkını kökten ortadan kaldıran kararlar,
- Anayasa ve kanunlara açıkça aykırı kararlar.
Yokluk halinde dava süresi olmaması, davacı için büyük bir avantajdır. Ancak iptal sebebi ile yokluk sebebini ayırt etmek hukuki uzmanlık gerektirir.
Davayı Kimler Açabilir?
İptal davasını her kat maliki açabilir. Ancak farklı durumlar farklı şartlara tabidir:
Olumsuz Oy Verenler
Toplantıda karara karşı oy kullanan ve bu durumun tutanakta yer aldığı malikler doğrudan iptal davası açabilir.
Çekimser Kalanlar
Çekimser oy verenler de iptal davası açabilir; ancak iptal gerekçesini açıkça ispat etmeleri gerekir.
Toplantıya Katılmayanlar
Toplantıya katılmayan malikler, kararı öğrendikleri tarihten itibaren 1 ay içinde dava açabilir.
Olumlu Oy Verenler
Karara olumlu oy verenler kural olarak dava açamaz. Ancak hile, hata, tehdit veya iradeyi sakatlayan başka durumların ispatı halinde dava hakları doğar.
Kiracılar ve Diğer Kullanıcılar
Kiracılar kural olarak iptal davası açamaz. Bu hak yalnızca kat maliklerine aittir. Ancak kiracının uğradığı zarar için tazminat veya kira hukuku çerçevesinde başka talep hakları bulunabilir. Kira tespit davası rehberimizden kiracı hakları hakkında ayrıntılı bilgi alabilirsiniz.
Dava Süreci ve Görevli Mahkeme
Kat malikleri kurulu kararı iptali davasının usul kuralları şunlardır:
Görevli ve Yetkili Mahkeme
- Görevli mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi,
- Yetkili mahkeme: Ana taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi (kesin yetki),
- Husumet: Kararı alan yönetim ve diğer kat maliklerine yöneltilir.
Süreç Adımları
- Zorunlu arabuluculuğa başvuru,
- Arabuluculuk sonuçsuz kalırsa son tutanak alımı,
- 2 hafta içinde dava dilekçesi sunumu,
- Toplantı tutanağı, yönetim planı, çağrı belgelerinin sunumu,
- Gerekli görülürse bilirkişi incelemesi (mali konularda),
- Tarafların delilleri ile karar (ortalama 12-18 ay).
Dava Sırasında Tedbir Talebi
İptal davası açan kat maliki, kararın uygulanmasını durdurmak için ihtiyati tedbir talep edebilir. Tedbir kabul edilirse karar geçici olarak uygulanmaz. Özellikle aidat kararları, ortak alan tahsisi veya yapısal değişiklik kararları için tedbir önemlidir.
Zorunlu Arabuluculuk Şartı
2026 itibarıyla kat malikleri kurulu kararı iptali davaları zorunlu arabuluculuk kapsamındadır. Arabuluculuk şartına uyulmadan açılan dava usulden reddedilir.
Arabuluculuk Süreci
- Süre: 3 hafta (en fazla 1 hafta uzatılabilir, toplam 4 hafta),
- Başvuru: Adliyenin arabuluculuk bürosuna veya elektronik ortamda,
- Tutanak: Anlaşma sağlanırsa tutanak ilam hükmündedir; sağlanmazsa son tutanak ile dava açılabilir,
- Ücret: Ücret tarafların anlaşmasına göre paylaşılır; anlaşılamazsa eşit paylaşılır.
Arabuluculuk süreci hakkında daha geniş bilgi için zorunlu arabuluculuk rehberimize bakabilirsiniz.
Yargıtay'ın Yerleşik Kriterleri
Yargıtay 18. ve 20. Hukuk Daireleri'nin kat malikleri kurulu kararı iptali davalarında uyguladığı yerleşik kriterler şunlardır:
- 1 ay ve 6 aylık süreler hak düşürücüdür,
- Süre sona ererse iptal hakkı düşer ancak yokluk tespit davası açılabilir,
- Olumlu oy verenler kural olarak dava açamaz,
- Toplantı çağrısının yokluğu kararı yok hükmüne çevirir,
- Yönetim planı değişiklikleri 4/5 çoğunluk gerektirir,
- Ana taşınmazın temel niteliğini değiştiren kararlar oybirliği ister,
- Kararın uygulanmasının durdurulması için ihtiyati tedbir alınabilir,
- Husumet yöneticiye ve karara olumlu oy veren maliklere yöneltilir.
Kat malikleri kurulu kararı iptali, aidat itirazı veya yönetici şikâyeti konularında hukuki destek almak isteyenler, Balgat Hukuk iletişim sayfası üzerinden büromuza ulaşabilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Aidat artışı kararına nasıl itiraz edilir?
Aidat artışı kararına itiraz, kat malikleri kurulu kararı iptali davası yoluyla yapılır. Aidat hesabının yönetim planı, ana taşınmaz büyüklüğü, arsa payı veya bağımsız bölüm sayısı gibi kriterlere aykırı olduğunu ispat etmek gerekir. Süre dolduktan sonra itiraz mümkün değildir.
Yöneticiye karşı dava nasıl açılır?
Yöneticiye karşı doğrudan dava açılabilir; ancak yönetici tek başına kat malikleri kurulu kararını iptal edemez. Yöneticinin görevden alınması için kat malikleri kurulu olağan veya olağanüstü toplantısında karar alınması veya KMK m. 38'e göre mahkemeye başvurulması gerekir.
Karar iptali süresi geçti, ne yapabilirim?
1 ay veya 6 aylık iptal süresi geçtikten sonra iptal davası açılamaz. Ancak karar yok hükmünde ise yokluk tespit davası her zaman açılabilir. Ayrıca uğranılan zarar için tazminat davası açılması mümkün olabilir; bu durumda ilgili karar uygulanmamış sayılır.
İptal davası sırasında karar uygulanabilir mi?
Evet, ihtiyati tedbir kararı alınmadıkça karar uygulanmaya devam eder. Davacı, dava açarken ihtiyati tedbir talep ederek kararın uygulanmasını durdurabilir. Aksi takdirde dava sonuçlanana kadar karar yürürlüktedir.
Kararın iptali geçmişe etkili mi?
Evet. Kat malikleri kurulu kararının iptali geçmişe etkili (ex tunc) sonuç doğurur. İptal edilen karar hiç alınmamış sayılır. Karar uyarınca ödenmiş aidatlar veya yapılmış işlemler iade edilebilir.
İptal davası harca tabi mi?
Evet. Kat malikleri kurulu kararı iptali davası, maktu harca tabi davalardandır. 2026 yılı için maktu harç miktarı Adalet Bakanlığı tarafından her yıl güncellenmektedir. Vekalet ücreti tarifeye göre ayrıca hesaplanır.
Sitedeki ortak alana yapılan değişiklik iptal edilebilir mi?
Evet. Ortak alanlarda yapılan ve mülkiyet hakkını etkileyen değişiklikler için iptal davası açılabilir. Örneğin: balkonun pencereye dönüştürülmesi, ortak bahçenin kişiye tahsisi, çatı katı düzenlemesi. Yönetim planına aykırı her değişiklik iptale konu olabilir. Detaylı bilgi için noter ihtarnamesi rehberimize bakabilirsiniz.