Kira Tespit Davası 2026: 5 Yıl Şartı, İhtar Süresi ve Süreç Rehberi

Kira tespit davası, kira sözleşmesinin 5 yılını doldurması halinde ev sahibinin (kiraya verenin) ya da kiracının yargı yoluyla kira bedelinin yeniden belirlenmesini talep ettiği bir dava türüdür. Enflasyonun yüksek olduğu 2024-2026 döneminde, eski sözleşmelere bağlı kira bedellerinin günün koşullarına uyarlanması için en sık başvurulan hukuki yol kira tespit davasıdır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 344 çerçevesinde, hâkim emsal kira bedellerini, taşınmazın konumunu ve hak ve nesafet kurallarını dikkate alarak yeni kira bedelini belirler. Bu rehberde 2026 yılı kira tespit davasının şartları, süreçleri ve dikkat edilmesi gerekenler kapsamlı şekilde açıklanmıştır.

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, kira sözleşmesi devam ederken kira bedelinin mahkeme kararı ile yeniden belirlenmesi talebiyle açılan bir tespit davasıdır. Bu dava, kira sözleşmesinin geçerliliğini etkilemez; sadece kira bedelini değiştirir.

Kira tespit davası iki temel amaçla açılabilir:

• Kiraya veren (ev sahibi) tarafından: Mevcut kiranın piyasa rayicinin altında kaldığı, enflasyon karşısında kayba uğradığı gerekçesiyle yükseltilmesi talebi,
• Kiracı tarafından: Talep edilen yeni kiranın piyasa rayicinin üzerinde olduğu, aşırı yüksek kaldığı gerekçesiyle düşürülmesi talebi.

Kira Tespit Davası ile Uyarlama Davası Farkı

Uyarlama davası (TBK m. 138 — aşırı ifa güçlüğü), olağanüstü hâl ve mücbir sebep nedeniyle açılır ve 5 yıl şartı aranmaz. Kira tespit davası ise normal koşullarda 5 yılını dolduran sözleşmeler için açılır. İki dava farklı amaçlara hizmet eder ve farklı şartlara tabidir.

5 Yıl Şartı ve Hesaplanması

Türk Borçlar Kanunu m. 344/3 uyarınca, kira tespit davası yalnızca 5 yılını dolduran kira sözleşmeleri için açılabilir. 5 yıllık sürenin hesaplanmasında dikkat edilmesi gereken kurallar:

• 5 yıl, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden hesaplanır,
• Sözleşmenin yenilenmesi 5 yıllık süreyi sıfırlamaz; süre kesintisiz işler,
• Sözleşmenin yazılı veya sözlü olması önem taşımaz,
• Sözleşmedeki kira başlangıcı, fiili taşınma tarihinden farklıysa sözleşme tarihi esas alınır.

5 Yıl Şartı Dolmadan Açılabilecek Davalar

5 yılını doldurmamış sözleşmelerde kira tespit davası açılamaz. Ancak şu yollar denenebilir:

• Sözleşmedeki artış oranının kanuna uygun uygulanmasını talep,
• Yıllık kira artış oranını (TÜFE 12 aylık ortalama) aşmayan artışı kabul,
• Olağanüstü hâl durumunda uyarlama davası (TBK m. 138),
• Tarafların karşılıklı anlaşması ile sözleşmeyi tadil.

30 Gün Önce İhtar Zorunluluğu

Kira tespit davasının yeni kira döneminin başlangıcından itibaren hüküm ifade edebilmesi için, yeni kira döneminin başlamasından en az 30 gün önce noter aracılığıyla ihtar çekilmesi şarttır.

İhtarın Niteliği ve Süresi

• İhtar mutlaka noter aracılığıyla çekilmelidir; iadeli taahhütlü mektup kabul edilmez,
• İhtar, yeni kira döneminin başlangıç tarihinden 30 gün önce muhataba ulaşmalıdır,
• İhtarda kira bedelinin artırılması talebinin somut olarak belirtilmesi gerekir,
• 30 günden az süre içinde çekilen ihtar, davanın bir sonraki kira dönemi için etkili olmasına yol açar.

İhtarsız Dava Açılırsa Ne Olur?

İhtar çekilmeden açılan kira tespit davası reddedilmez; ancak dava sonucunda belirlenen yeni kira bedeli, dava açıldığı kira dönemi için değil, bir sonraki kira dönemi başlangıcından itibaren uygulanır. Bu da kiraya veren için bir kira dönemi gecikme demektir.

İhtarname hazırlama detayları için ihtarname örneği ve noter ücreti rehberimize göz atabilirsiniz.

Davayı Kim, Nerede Açar?

Kira tespit davasını taraflardan herhangi biri açabilir. Davanın yetkili ve görevli mahkemesi:

• Görevli mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi (HMK m. 4),
• Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi (HMK m. 5),
• Yetki türü: Kesin yetki, sözleşme ile değiştirilemez.

Arabuluculuk Zorunluluğu

1 Eylül 2023 itibarıyla kira tespit davaları, açılmadan önce zorunlu dava şartı arabuluculuğa tabidir. Arabulucu nezdinde anlaşma sağlanmazsa, son tutanaktan itibaren 2 hafta içinde dava açılabilir. Detaylar için zorunlu arabuluculuk hangi davalarda rehberimize bakınız.

TBK m. 344'e Göre Hâkimin Değerlendirme Kıstasları

TBK m. 344/3'e göre hâkim, kira bedelini belirlerken "hak ve nesafete uygun" bir bedel belirlemekle yükümlüdür. Bunu yaparken aşağıdaki faktörleri göz önünde bulundurur:

1. Emsal kira bedelleri: Aynı veya yakın bölgedeki benzer taşınmazların güncel kira bedelleri,
2. Taşınmazın özellikleri: Konumu, manzarası, brüt-net alanı, oda sayısı, kat, asansör, otopark, ısınma sistemi,
3. Yapım yılı ve durumu: Binanın yaşı, deprem yönetmeliğine uygunluğu, yapı ruhsatı,
4. Ekonomik koşullar: Bölgenin ekonomik gelişmişlik düzeyi, kentsel dönüşüm durumu,
5. Mevcut kira bedelinin başlangıcı: Sözleşmenin akdedilmesindeki ilk kira tutarı,
6. Geçen sürede uygulanan artış oranları: Önceki yıllarda TÜFE veya başka esaslara göre yapılan artışlar,
7. TÜFE değişimi: Sözleşmenin başlangıcından bu yana enflasyon oranı,
8. Hak ve nesafet ilkesi: Tarafların karşılıklı menfaatlerinin korunması.

Hâkim, bu kriterleri değerlendirirken serbestçe karar verir, ancak emsal kararlar ve bilirkişi raporu kararın temelini oluşturur.

Bilirkişi Keşfi ve Rayiç Bedel Raporu

Kira tespit davasının en önemli aşaması, mahkemenin gayrimenkul değerleme uzmanı bir bilirkişi atayarak taşınmazda keşif yaptırmasıdır. Bilirkişi raporu, davanın sonucunu büyük ölçüde belirler.

Bilirkişi Keşfi Süreci

1. Mahkeme, bilirkişiyi (genellikle gayrimenkul değerleme uzmanı) atar,
2. Keşif tarihi belirlenir, taraflar ve avukatlarına tebliğ edilir,
3. Bilirkişi taşınmaza gider, taşınmazı inceler, fotoğraflar çeker,
4. Çevre emsal taşınmazlar incelenir,
5. Resmi kayıtlardan (tapu, belediye) bilgi toplanır,
6. Rayiç bedel raporu hazırlanır ve mahkemeye sunulur,
7. Taraflara rapor tebliğ edilir, 2 hafta içinde itiraz edilebilir.

Bilirkişi Raporuna İtiraz

Taraflardan biri raporun hatalı, eksik veya çelişkili olduğunu düşünüyorsa, 2 hafta içinde itiraz edebilir. Mahkeme itirazları değerlendirir; gerekirse ek rapor alır veya yeni bir bilirkişi heyeti atar.

Kira Tespit Davası Masrafları 2026

2026 yılında kira tespit davası açmanın yaklaşık maliyeti şu kalemlerden oluşur:

• Başvurma harcı: Maktu, yaklaşık 615 TL,
• Karar ve ilam harcı: Maktu, yaklaşık 615 TL,
• Gider avansı: Tebligat, posta ve bilirkişi için 2.000-3.500 TL,
• Bilirkişi ücreti: Bölgeye ve emsale göre 2.000-5.000 TL,
• Vekalet ücreti (avukat aracılığıyla): AAÜT 2026 tarifesine göre maktu veya nispi,
• Arabuluculuk ücreti: Anlaşmazlık halinde 600-1.200 TL,
• Toplam tahmini maliyet: 5.000 TL ile 10.000 TL aralığı (avukat ücreti hariç).

Dava sonunda haksız çıkan taraf, yargılama giderleri ve karşı vekalet ücreti ödemekle yükümlüdür.

Kira Tespit Davası Dilekçe Örneği

Aşağıda kiraya veren (ev sahibi) tarafından açılacak kira tespit davasının temel dilekçe şablonu yer almaktadır.

Dava Süresi ve İstinaf

Kira tespit davası, bilirkişi keşfi gerektirdiğinden ortalama 8-14 ay içinde sonuçlanır. Mahkemenin iş yüküne, bilirkişi atamasının hızına ve tarafların itirazlarına göre süre uzayabilir.

İstinaf ve Temyiz

• Karara karşı 2 hafta içinde Bölge Adliye Mahkemesi'ne istinaf başvurusu yapılabilir,
• İstinaf incelemesi 6-12 ay sürebilir,
• İstinaf sonrası temyiz yolu kira tespit davaları için sınırlıdır (parasal sınır altındakiler için kapalı).

Yargıtay Kararlarındaki Önemli Kriterler

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ve 6. Hukuk Dairesi'nin kira tespit davalarıyla ilgili yerleşik içtihatları şu noktaları öne çıkarmaktadır:

• Bilirkişi raporu denetlenirken hâkim, raporun gerekçesini ve kıstaslarını tam olarak değerlendirmelidir,
• Tek bir bilirkişi raporuna dayanılarak değil, gerektiğinde ek rapor alınarak karar verilmelidir,
• Emsal kira bedelleri kira sözleşmesi devam eden taşınmazlardan alınmalı, ilan ve broşür bilgileri tek başına yeterli sayılmamalıdır,
• 5 yıl şartı her kira dönemi için yeniden hesaplanmaz; bir defaya mahsus olarak sözleşmenin başlangıç tarihinden hesaplanır,
• Kira artış oranı (yıllık TÜFE 12 aylık ortalama), tespit edilen yeni bedelin üst sınırı değildir; hâkim daha yüksek bedele karar verebilir,
• Konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanır; arsa, motor parkı veya ham arsa kiralarında bu hükümler farklılık gösterir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira tespit davası 5 yıl dolmadan açılır mı?

Hayır. TBK m. 344/3 uyarınca kira tespit davası, kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 yıl dolmadan açılamaz. Bu süreden önce ancak uyarlama davası (TBK m. 138) açılabilir.

Kira tespit davasında belirlenen yeni bedel ne zaman uygulanır?

Hâkimin belirlediği yeni kira bedeli, davanın açıldığı kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanır. İhtar çekilmediyse veya geç çekildiyse bir sonraki kira dönemi başlangıcından itibaren uygulanır.

Kira tespit davası sonunda yeni bedel ne kadar artar?

Bu kesin olarak söylenemez. Hâkim bilirkişi raporuna dayanarak rayiç bedele yakın bir tutar belirler. Eski kira ile yeni kira arasında %200-500 fark olabilir, ancak hâkim hak ve nesafet ilkesi gereği belirli ölçüde sınırlama yapabilir.

Kiracı dava açabilir mi?

Evet. Kiraya verenin talep ettiği yeni kira bedelinin rayicinin üzerinde olduğunu düşünen kiracı da kira tespit davası açabilir. Genelde ev sahibi tarafından açılmakla birlikte, dava her iki tarafın da hakkıdır.

Bilirkişi raporundaki bedel kabul edilmek zorunda mı?

Hayır. Hâkim bilirkişi raporuyla bağlı değildir. Raporu eleştirip ek rapor alabilir, yeni bilirkişi atayabilir veya kendi gerekçesiyle farklı bir bedel belirleyebilir. Ancak uygulamada bilirkişi raporu kararın temelini oluşturur.

Kira tespit davası açıldığında kiracı ödemeleri durdurabilir mi?

Hayır. Dava sürerken kiracı, mevcut sözleşme bedeli üzerinden kira ödemeye devam etmek zorundadır. Aksi halde tahliye davasıyla karşılaşabilir. Karar verildikten sonra geçmişe dönük fark hesaplanır ve tahsil edilebilir.

Aynı taşınmaz için her yıl yeniden dava açılabilir mi?

5 yıl şartı bir defa sağlandıktan sonra, her yıl kira dönemi başlangıcından önce ihtar çekilerek yeniden kira tespit davası açılabilir. Bu nedenle 6., 7., 8. yıllar için ayrı davalar gündeme gelebilir.