Kiracının taşınmazı tahliye etmemesi veya sözleşmeye aykırı davranması halinde ev sahipleri tahliye davası yoluna başvurabilir. 2026 yılı itibarıyla Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde tahliye davası açma şartları, süreci ve masraflar bu rehberde ele alınmaktadır.
Tahliye Davası Nedir?
Tahliye davası, kiracının taşınmazı terk etmesi için açılan ve sulh hukuk mahkemesinde görülen bir davadır. Kiracının isteğe bağlı olarak çıkmaması durumunda ev sahibi bu yola başvurmak zorundadır; kiracıyı kendiliğinden zorla çıkarmak hukuken mümkün değildir.
Tahliye Sebepleri
1. Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi (TBK m. 347)
Belirli süreli sözleşmelerde sürenin dolmasından en az 15 gün önce bildirimde bulunulmazsa sözleşme otomatik olarak 1 yıl uzar. Ev sahibi, 10 yılı aşan uzatma süresinin bitiminde bildirim yaparak tahliye talep edebilir.
2. Kira Borcunun Ödenmemesi (TBK m. 315, 352)
Kiracının kira borcunu ödemekte temerrüde düşmesi halinde 30 günlük süre verilerek tahliye istenebilir. Bir yıl içinde iki haklı ihtar gönderilmesi durumunda ise dönem sonu tahliye davası açılır.
3. Gereksinim (İhtiyaç) Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350)
Ev sahibinin veya birinci derece yakınlarının kiralananı konut ya da işyeri olarak kullanmak zorunda olduğunu kanıtlaması halinde kira sözleşmesi süre dolmadan sona erdirilebilir. Bunun için belirli bildirim sürelerine uyulması gerekir.
4. Yeniden İnşa ve Esaslı Tamir (TBK m. 350)
Kiralananın kullanımını zorunlu kılan onarım veya yeniden inşa kararı alındıysa tahliye talep edilebilir.
5. Kiracının Tahliye Taahhüdü (TBK m. 352)
Kiracı, kira sözleşmesinden sonra belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmişse bu tarihte tahliye davası açılabilir.
Dava Süreci
Tahliye davası sulh hukuk mahkemesinde açılır. Dava dilekçesinde tahliye sebebi, sözleşme bilgileri ve talep açıkça belirtilmelidir. Mahkeme, ön inceleme, tahkikat ve karar aşamalarını yürütür. Gerekirse tanık dinlenir, keşif yapılır.
Tahliye Masrafları
Tahliye davası masrafları; dava türüne, avukatlık ücretine ve yargı harçlarına göre değişir. Sulh hukuk mahkemelerindeki harç miktarı dava değeriyle orantılıdır. Avukatlık ücreti için Türkiye Barolar Birliği'nin asgari ücret tarifesi esas alınır. Haklı çıkan taraf yargılama giderlerini karşı taraftan talep edebilir.
Kiracının İtiraz Hakkı
Kiracı, tahliye davasında savunma hakkını kullanabilir, tanık gösterebilir ve delil sunabilir. Gereksinim nedeniyle tahliyede kiracı, ev sahibinin gerçek bir ihtiyacının olmadığını ispatlayabilir.
İcra ile Tahliye ve Dava Yolu Farkı
Kira borcundan kaynaklanan tahliyede icra takibi ile daha hızlı sonuç alınabilir; mahkeme kararı beklenmeksizin tahliye emri verilebilir. Öte yandan gereksinim, taahhüt ve süre sonu gibi sebeplere dayanan taleplerde dava açmak zorunludur.
Büromuzun Desteği
Kiracı tahliye süreçleri hem teknik hem de zaman açısından kritik ayrıntılar içermektedir. Balgat Hukuk & Arabuluculuk Bürosu, kira uyuşmazlıklarında ev sahiplerine hızlı ve etkin hukuki destek sunmaktadır. 0312 285 5153 numaralı hattı arayarak danışabilirsiniz.