Kiracıyı Çıkarma 2026: 8 Yasal Tahliye Sebebi ve Süreç Rehberi

Kiracıyı çıkarma, Türk Borçlar Kanunu'nda sınırlı sayıda (numerus clausus) tahliye sebebine bağlanmış sıkı bir süreçtir. Kiracı korunması ilkesi gereği ev sahibi, keyfi olarak veya "evi geri istiyorum" gerekçesiyle kiracıyı çıkaramaz; bunun için kanunda sayılan 8 yasal tahliye sebebinden birine dayanmak zorundadır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 350-356 arasında bu sebepler düzenlenmiştir. Her tahliye sebebinin kendine özgü ihtarname süreci, dava açma zamanı ve ispat koşulu vardır. Bu rehber, 2026 yılında konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı yasal yollarla çıkarma süreçlerini detaylı şekilde açıklamaktadır.

8 Yasal Tahliye Sebebi Genel Bakış

Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruma ilkesi gereği, kira sözleşmesinin kiraya veren tarafından feshedilebilmesini katı şartlara bağlamıştır. Tahliye sebepleri iki ana grupta değerlendirilir:

A. Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler

• Kira borcunun ödenmemesi (temerrüt),
• Bir kira yılında iki haklı ihtar,
• Tahliye taahhütnamesinin yerine getirilmemesi,
• Sözleşmeye aykırı kullanım.

B. Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebepler

• Kiraya verenin (veya yakınının) ihtiyacı,
• Yeniden inşa veya esaslı onarım,
• Yeni malik ihtiyacı,
• 10 yıllık uzama süresinin dolması.

Bu sebepler dışında kiracı çıkarılamaz. Kira artışı, kişisel anlaşmazlık, komşulardan şikayet gibi durumlar tek başına tahliye sebebi değildir.

1. Temerrüt (Kira Ödememe) — TBK 315

Kira borcunun zamanında ödenmemesi en sık karşılaşılan tahliye sebebidir. TBK m. 315 gereği temerrüt nedeniyle tahliye için:

• Kira ödenmemiş veya geç ödenmiş olmalı,
• Noter aracılığıyla 30 günlük ödeme süresi verilen ihtarname çekilmeli,
• İhtar süresi içinde kira ödenmemişse sözleşme feshedilir,
• Akabinde tahliye davası açılır.

İhtarname Süreci

İhtarnamede şu unsurlar bulunmalıdır:

• Ödenmeyen kira borcunun miktarı ve dönemleri,
• 30 günlük süre verildiği açık ifadesi,
• Süre içinde ödenmediği takdirde tahliye davası açılacağı uyarısı,
• İhtarname noter aracılığıyla düzenlenmeli.

İhtarname örneği için noter ihtarnamesi rehberimize bakabilirsiniz.

2. İki Haklı İhtar — TBK 352/2

Kiracı bir kira yılı içinde kira borcunu zamanında ödememe yüzünden iki kez yazılı ihtara muhatap kalmışsa, kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilir.

İki Haklı İhtarın Şartları

• İki ihtar aynı kira yılı içinde (12 aylık dönem) gönderilmiş olmalı,
• Her iki ihtar da gerçek kira borçlarına dayanmalı,
• Kiracı iki ihtara da rağmen kira borçlarını ödememiş veya geç ödemiş olmalı,
• İhtarlar noter veya yazılı bildirim şeklinde olmalı,
• Tahliye davası kira yılı bitiminden 1 ay içinde açılmalı.

Önemli Husus

İki haklı ihtar, kiracının ödeme gücüne karşı koruma sağlar; çünkü kiracı her seferinde gecikmeli de olsa borcunu ödediği için temerrüt nedeniyle hemen tahliye edilemez. Ancak iki ihtar birikince tahliye nedeni doğar.

3. İhtiyaç Tahliyesi — TBK 350/1

Ev sahibinin kendisinin, eşinin, alt soyunun (çocukları, torunları), üst soyunun (anne-babası) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı varsa kiracı tahliye edilebilir.

Samimi İhtiyacın İspatı

Mahkemenin titizlikle incelediği konu, ihtiyacın gerçek ve samimi olup olmadığıdır. İhtiyaç saiki şunlar olabilir:

• Boşanma sonrası ev arayışı,
• Üniversite öğrencisi çocuğun barınma ihtiyacı,
• Emeklilik nedeniyle Ankara'ya yerleşme,
• Bağımlı yaşlı anne-babaya yakın bir konut ihtiyacı,
• İşyeri açma planları.

İhtar ve Dava Süresi

• Belirli süreli sözleşmede kira sözleşmesinin bitiminden 1 ay önce ihtar şartı yok ise dava sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde açılır,
• Belirsiz süreli sözleşmede 3 ay önce yazılı bildirimle fesih sonrası dava açılır,
• İhtiyaç ortadan kalkarsa dava düşer.

3 Yıl Yeniden Kiralama Yasağı

İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmaz, 3 yıl süreyle haklı bir sebep olmaksızın eski kiracıdan başkasına kiraya verilemez. Aksi halde eski kiracı, son kira yılına eşit tazminat hakkı kazanır.

4. Yeniden İnşa / Esaslı Onarım — TBK 350/2

Taşınmazın yeniden inşası veya esaslı onarımı gerekiyorsa kiracı tahliye edilebilir. Bu nedenle açılan davada:

• İnşa veya onarımın esaslı nitelikte olması gerekir (sadece boya-badana yetmez),
• Yapı ruhsatı, proje, kentsel dönüşüm kararı gibi belgeler ibraz edilir,
• İmkânsızlık (kiracının kullanımına engel) ispatlanmalı,
• Yapım sonrası 3 yıl yeniden kiralama yasağı uygulanır.

Kentsel dönüşüm projeleri kapsamındaki yıkımlar, bu tahliye sebebine en yaygın uygulamadır. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunu uyarınca riskli yapılar için ek hükümler de geçerlidir.

5. Yeni Malik İhtiyacı — TBK 351

Kiralık bir taşınmazı satın alan yeni malik, kendisinin, eşinin veya yakınlarının ihtiyacı için kiracıyı tahliye edebilir. Şartları:

• Yeni malik, satın aldıktan sonra 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapmalı,
• Bildirim üzerinden 6 ay geçtikten sonra tahliye davası açılabilir,
• Yeni malik 6 ayın sonunda dava açma süresi 1 aydır,
• İhtiyaç samimi olmalı, evler 3 yıl yeniden kiralanamaz.

6. Tahliye Taahhütnamesi — TBK 352/1

Kiracının, taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağına dair yazılı taahhüdü, geçerli olduğunda en hızlı tahliye yollarından biridir.

Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları

• Kiracı tarafından serbest iradesiyle verilmiş olmalı,
• Kira sözleşmesinden sonra düzenlenmiş olmalı (sözleşmeyle birlikte geçersizdir),
• Yazılı şekilde olmalı,
• Tahliye tarihi belirli olmalı,
• İmza ve tarih net olmalı.

Sürecin İşleyişi

Taahhüt edilen tahliye tarihinde kiracı çıkmazsa:

• 1 ay içinde icra dairesinden tahliye emri gönderilebilir,
• Veya doğrudan tahliye davası açılabilir,
• Kiracı, taahhüdün boş imzalandığı veya sonradan doldurulduğu iddiasıyla itiraz edebilir.

"Boş imzalattılar, sonradan doldurdular" iddiası en sık karşılaşılan itirazdır. Bu iddianın ispat yükü kiracıya aittir. Daha kapsamlı bilgi için tahliye taahhütnamesi geçerlilik rehberimize bakabilirsiniz.

7. Sözleşmeye Aykırı Kullanım — TBK 316

Kiracının taşınmazı sözleşmeye veya özgülenme amacına aykırı kullanması da tahliye nedenidir.

Tipik Aykırılık Örnekleri

• Konut kiralanan yerin işyeri olarak kullanılması,
• Yazılı rıza olmaksızın 3. kişiye kiraya verme (alt kira),
• Taşınmaza esaslı zarar verme, yapısal değişiklik yapma,
• Komşulara sürekli rahatsızlık verme,
• Yasal olmayan faaliyet (kumar, fuhuş vs.).

Süreç

Kiraya veren önce yazılı ihtar çeker. İhtarda aykırılığın somut tarif edilmesi ve makul sürede son verilmesi talep edilir. Süre içinde aykırılık devam ederse sözleşme feshedilir ve tahliye davası açılır.

8. 10 Yıllık Uzama Süresi — TBK 347

Belirli süreli kira sözleşmesi sona erdikten sonra otomatik olarak yıllık uzamaya başlar. Uzama süresinin 10 yılı doldurmasından itibaren kiraya veren, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir.

Şartları

• Sözleşmenin başlangıcından 10 yıl geçmiş olmalı,
• 3 ay önceden yazılı bildirim yapılmalı,
• Sebep göstermek zorunlu değil,
• Bildirim üzerinden uzama dönemi bitiminde fesih geçerli olur.

Bu hüküm, ev sahibi açısından en güvenli tahliye yoludur çünkü sebep ispatı gerekmez. Ancak 10 yıllık süre çok uzun olduğundan pratik uygulaması sınırlıdır.

Tahliye Davası Süreci ve Süreler

Tahliye davası, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. 1 Eylül 2023 sonrasında kira uyuşmazlıkları için zorunlu dava şartı arabuluculuk uygulanmaktadır.

Tipik Tahliye Süreci

1. Hukuki sebep tespit edilir,
2. Noter ihtarnamesi çekilir (gerekiyorsa),
3. Süre bitiminde arabulucuya başvurulur,
4. Anlaşma sağlanamazsa tahliye davası açılır,
5. Mahkeme süreci 6-12 ay sürer,
6. Karar kesinleşince icra tahliyesi yapılır.

İcra Tahliyesi

Tahliye kararı kesinleştikten sonra kiracı taşınmazı boşaltmıyorsa, ilamlı icra takibi başlatılır. İcra dairesi, taşınmazı boşaltmak için kolluk kuvvetlerinin desteğiyle fiili tahliye yapar. Kiracının eşyaları depoya kaldırılır.

Sıkça Sorulan Sorular

Kiracı kirayı düzenli ödüyorsa nasıl çıkarabilirim?

Düzenli ödeme yapan kiracı için ihtiyaç tahliyesi, yeniden inşa, yeni malik ihtiyacı veya 10 yıllık uzama süresi sebepleri kullanılabilir. Tahliye taahhüdü varsa o da geçerli olur.

Kira artışı yapmayı kabul etmeyen kiracıyı çıkarabilir miyim?

Hayır. Kira artışı tek başına tahliye sebebi değildir. Yasal artış oranı uygulanabilir; uyuşmazlık halinde kira tespit davası açılır. Daha geniş bilgi için kira tespit davası rehberimize bakabilirsiniz.

Kiracıya tahliye için ne kadar süre vermek zorundayım?

Sebep türüne göre değişir: temerrütte 30 gün, sözleşmeye aykırı kullanımda makul süre, ihtiyaç ve yeniden inşa tahliyesinde sözleşme bitiminden 1 ay önce ihtar. 10 yıllık uzama için 3 ay önceden bildirim.

Kiracı zorla evden çıkarılabilir mi?

Hayır. Mahkeme kararı olmadan kilit değiştirme, eşyaları dışarı atma, su-elektrik kesme gibi yöntemler suç teşkil eder. Tahliye sadece mahkeme kararı ve icra dairesi marifetiyle yapılabilir.

Tahliye davasında kazanırsam masraflar kimden tahsil edilir?

Karar kesinleştiğinde yargılama giderleri, vekalet ücreti ve harçlar haksız çıkan tarafa yükletilir. Bu tutar, davayı kazanan tarafa ödenir.

Kiracı tahliye davasında nasıl savunma yapabilir?

Kiracı, tahliye sebebinin gerçek olmadığını, ihtarın geçersiz olduğunu, sürelere uyulmadığını veya kira bedelinin tam ve zamanında ödendiğini ispat edebilir. Tahliye taahhüdüne karşı boş imza iddiası ileri sürülebilir.

Ev sahibi öldüyse mirasçılar kiracıyı çıkarabilir mi?

Evet. Mirasçılar, veraset ilamı ile kiraya veren sıfatını kazanır ve ihtiyaç ya da diğer sebeplerle tahliye davası açabilirler. Detay için veraset ilamı rehberimize bakabilirsiniz.