Birden fazla kişinin ortak olduğu bir taşınmazda ya da taşınır varlıkta anlaşmazlık yaşandığında, izale-i şuyu davası bu ortaklığı sona erdirmenin tek zorunlu hukuki yoludur. Miras yoluyla edinilen gayrimenkuller, ortak satın almalar ve hisseli arsa/arazi anlaşmazlıklarında bu dava gündeme gelir.
Ortaklığın Giderilmesi Nedir?
Türk Medeni Kanunu'nun 699. maddesi uyarınca paylı mülkiyet (hisseli mülk) sahiplerinden her biri, paylaşma davası açma hakkına sahiptir. Paydaşların tamamının anlaşamaması ya da anlaşmaya yanaşmaması halinde mahkeme yoluyla ortaklığa son verilir.
Kimler Dava Açabilir?
- Paylı mülkiyetteki her paydaş (pay büyüklüğünden bağımsız olarak)
- Miras ortaklığında her mirasçı
- Paylı mülkiyet üzerinde rehin hakkı bulunan alacaklı (belirli koşullarda)
Dava Süreci
1. Dava Açma: Taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde dava açılır. Tüm paydaşlar davalı olarak gösterilmeli; tapu kayıtlarının eksiksiz sunulması gerekir.
2. Keşif ve Bilirkişi: Mahkeme taşınmaz üzerinde keşif yaptırarak bilirkişiden aynen taksim imkânını ve değer tespitini içeren rapor ister.
3. Aynen Taksim mi, Satış mı? Taşınmaz bölünebilir nitelikteyse paydaşlara hisseleri oranında parçalar özgülenir. Bölünemez ya da paydaşlar anlaşamazsa tüm taşınmaz icra yoluyla satışa çıkarılır.
4. Satış: Satıştan elde edilen bedel, tapu kütüğündeki paylar oranında paydaşlara dağıtılır.
Stratejik Dikkat Noktaları
- Paydaşların bir kısmının diğerlerini yıldırmak amacıyla çok düşük teklifle satın almayı teklif etmesi olasılığına karşı değer tespitini doğru yaptırın.
- Taşınmaz üzerinde kira sözleşmesi varsa bu durum satış sürecini karmaşıklaştırabilir.
- Taşınmazın imar durumu ve üzerindeki yapıların yasal durumu bilirkişi raporuna yansır; önceden araştırın.
- Şuf'a (önalım) hakkını kullanan paydaşlar, taşınmazı piyasa değerinden satın alabilir.
Dava Açmadan Alternatif Çözüm
Paydaşlar arasında müzakere yoluyla ya da arabuluculuk süreciyle anlaşma sağlanabilirse, mahkeme yoluna gidilmeksizin taşınmaz noterde paylaşılabilir. Bu yol hem zaman hem de masraf açısından önemli tasarruf sağlar.
Balgat Hukuk Desteği
İzale-i şuyu davaları, taşınmaz değerinin doğru tespitinden stratejik müzakereye kadar uzmanlık gerektiren süreçlerdir. Balgat Hukuk & Arabuluculuk Bürosu, ortaklığın giderilmesi davalarında hem paydaş hem de alacaklı tarafına hukuki destek sunmaktadır. 0312 285 5153 numaralı hattı arayabilirsiniz.