Konut ve Çatılı İşyerlerinde Kira Bedelinin Belirlenmesi

Konut ve çatılı işyerlerinin kira bedellerinin belirlenmesi ve artırılması usulünü bu yazımızda ele alacağız.

1. Kira Bedelinin Belirlenmesi

Pek çok konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinde sıklıkla karşılaşılan problemlerin başında kira bedeli uyuşmazlığı gelmektedir. İlk defa yapılan kira sözleşmelerinde TBK 343 uyarınca kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Kiracı ve kiralayanın kira bedelini belirlemede serbest olduğu, ilk belirleme için sınırın yalnızca kanuna ve ahlaka aykırılık ile gabin hükümleri olduğu belirtilmektedir.

A) Taraflar Kira Artış Oranını Belirlemişse

TBK 344/1 uyarınca yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Dikkat edilmesi gereken husus: taraflar kendi aralarında TÜFE'nin altında bir oran belirlemişlerse bu oranın artırılması istenemez; aksi hâl TMK 2 kapsamında hakkın kötüye kullanımı sayılır.

B) Taraflar Arasında Artış Anlaşması Yoksa

TBK 344/2 uyarınca kira bedeli, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamasını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından kiralananın durumu gözetilerek hakkaniyete göre belirlenir.

C) Kira İlişkisi 5 Yıldan Uzun Sürmüşse

TBK 344/3 uyarınca beş yılı geçen kira sözleşmelerinde ve her beş yılın sonunda, hâkim yeni kira bedelini TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal kiralar gözetilerek hakkaniyete uygun biçimde belirler. Kira uyarlama davası da bu fıkraya dayanılarak açılabilmektedir; ancak bunun için kira ilişkisinin en az 5 yıl sürmüş olması şarttır.

D) Yabancı Para Üzerinden Kira

TBK 344/4 uyarınca kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun saklı kalmak koşuluyla beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz.

2. Kira Bedelinin Çok Düşük veya Yüksek Olması

TBK 345 uyarınca kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Yeni dönem için geçerli olması isteniyorsa dönem başından en az 30 gün önce dava açılmalı ya da kiraya veren tarafından yazılı bildirim yapılmış olmalıdır.

3. Kiralayan Yasal Sınırı Aşan Zam Yaparsa

Kiralayan yasal sınırları aşan bir oran belirlerse kiracı bu oranı ödemek zorunda değildir. Kiracı mahkemeden kira bedelinin belirlenmesini isteyebilir. Ancak kiralayan icra takibi başlatırsa süreci bir avukatla yönetmek kritik önem taşır.

Kiracı kiralayanın yasal artışına uymuyorsa TBK 315 devreye girer: kiraya veren kiracıya yazılı olarak en az 30 günlük süre verir; süre sonunda ödeme yapılmazsa tahliye davası açılabilir.